高价拿地酿苦果雅居乐欲退南京“地王”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

短短一年多时间，楼市经历了“冰火两重天”。2010年经过激烈竞争才获取的“地王”，如今开发商却想退还给出让方。
近日，雅居乐欲退南京“地王”的消息沸沸扬扬。尽管该公司否认了退地一说，但南京国土局向《华夏时报》记者透露，雅居乐退地一事目前未有最新消息，待结果出来后会公布。
实际上，雅居乐自拍得南京江北“地王”之始就已走上冒险之旅。2010年10月，雅居乐与11家开发商经过200多轮激烈竞价后，以21.05亿元夺得浦口区G40地块，溢价率高达538%；此后又经过200轮角逐，斥资36.2亿元将另一地块收入囊中，这两幅地块成为2010年南京江北名副其实的“地王”。时隔一年，上述两个项目却仍在“设计规划中”。
南京浦口区国土局土地利用科陈姓科长告诉记者，区里已经多次催促雅居乐开工，但开发商却以规划和项目审批未获得通过为由，项目一直没有正式动工。
迟迟不动工的背后，是开发商正在吞咽高价拿地的苦果。而雅居乐南京地王的尴尬处境，只是全国众多地王命运的一个缩影。据统计，在上海28幅区域地王中，迄今只有8幅上市，其余20个“地王”项目仍不见踪影。
“面粉贵于面包”
“目前还没有结果，事情还在商谈中。最终结果会以公告为主。”对于退地一事，南京国土局一位不愿透露姓名的人士告诉记者。
雅居乐南京分公司设计部人士则表示，浦口区的项目规划还在进行，前期准备工作即将结束。“2011年肯定动不了工了，即使开工，也要等2012年春节以后了。”
“从拿地到开工，真正想开发的半年时间就可以正式动工，即使节奏较慢，一年也应该动工。但雅居乐竟然连项目规划都没有做完。”易居中国南京公司一位经理表示。
南京当地房产机构人士告诉本报记者，雅居乐可能想以延缓项目进程的方式，为退地争取时间。但该说法未得到雅居乐方面的证实。
同策房产南京分析师郭镇东向记者指出，由于拿地价格过高，开发商如果不退地，也只能等房价涨起来后再慢慢开发。
实际上，雅居乐浦口项目的困境，从其决心高价拍地那一天就已经注定了。
“拍地当天，我们就觉得价格太高，不理解雅居乐为什么会如此激进。当时世纪金源和政府协商的楼板价是3000元/平方米左右，但雅居乐拍到的楼板价却高达7000元/平方米。”南京当地一家开发商告诉记者。
易居中国分析师为记者算了一笔账：雅居乐在浦口获得的一幅地块的楼板价约7400元/平方米，即使售价达到9500元/平方米也只能做到保本。而12月份，与雅居乐项目同处一个区域、刚刚开盘的盛泉新城毛坯房仅为5800元/平方米，精装修房屋的售价也只有6500元/平方米。
在房价不断下行的情况下，雅居乐不得不面对“面粉远贵于面包”的窘境。
在2008年那轮调控中，各地也曾出现过退地的案例，例如上海志成企业不惜损失巨额资金，将普陀区和风地块退还给政府。
沪20个“地王”仍搁浅
其实，地王项目陷入困境并非雅居乐一家所独有。上海、北京等地的昔日“地王”，目前也不得不以延期施工的方式，等待市场出现转机。
2010年8月，九龙仓以48.28亿元的价格夺得上海黄浦江沿岸的E189-3地块，成为浦东总价和单价的“双料地王”。然而这幅双料地王已经荒芜15个月。而中海地产在2009年9月以70亿元夺得的上海长风地王，从其竞得土地至今，时间已超过两年，但该项目目前仍是“初具雏形”。
“房地产的冬天显得特别长，更让人担心的是，这个冬天可能才刚刚开始。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏表示，在这样的形势下，地王们的日子尤其难过。
据易居中国统计，2009年6月至2011年1月上海溢价率超过100%的住宅用地共87幅，平均溢价率达到192.5%。在87幅高溢价土地，共有区域地王28幅，目前只有8幅土地取得预售许可证上市销售。
“仅土地成本价格已经比同区域在售房源高出一大截，按照目前的市场环境，地王项目前景堪忧。”乘星行机构总经理李骁表示。
除了过高的地价，更让“地王”开发商们感到头疼的，是政府对闲置土地处理的力度在加大。
12月中旬，国土部公布了新的对闲置土地处置的草案办法。根据新规定，被认定为闲置土地的使用者必须在3个月内动工开发建设。而如果开发商被认定为囤地，开发商信息不仅会被纳入信用档案，而且将失去再次拿地的资格。
“国土部最新闲置土地办法的出台，对开发商来说无疑是一把利剑。如果说此前有很多地王可以通过疏通关系等方式来延缓开工，以时间换利润空间，等待房价的上涨。但新办法出台，留给开发商拖延开发的空间将越来越小。”21世纪不动产一位人士告诉记者。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）