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房地产 “国进民退”加速

作者:董映颉

来源:

发布时间:2011-11-18 21:05:33

摘要:“目前来看,在房地产融资、拿地方面,国企更具优势。”

房地产 “国进民退”加速

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 董映颉 北京报道

  “目前来看,在房地产融资、拿地方面,国企更具优势。”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭告诉《华夏时报》记者。
实际上,4万亿投资计划出台之后,不少行业出现了“国进民退”加速的现象,房地产行业也未能独善其身。
综合今年房地产市场,一方面,国企在信贷、融资上仍然具有无法超越的优势。另一方面,在保障房建设大跃进之时,各地纷纷成立城投、城开等国企,抢占市场份额。
“国进民退”质疑再起
  “前两天,一民营房企巨头的区域公司操盘手预测,当前房地产业国进民退进程加速,未来全国20强中民营可能仅占五席,所以现在要大降价猛出货,免得被整死。”11月11日,杨红旭在微博上发布了这样一条消息。
   “说20强中民营只占5席,这有点夸张。”记者电话联系杨红旭求证,他表示,“但国进民退的现象现在是有的,尽管现在与2009年-2010年时国进民退的表现并不相同,但从销售、融资和贷款方面,国企显然更具优势。”
  根据杨红旭的观点,2009年-2010年的国进民退主要表现为非主业央企的参与度大大加强,挤压了民企的生存空间。而目前的情况是,房地产行业的集中度不断提高,优势资源逐渐向国企聚合。
   伟业我爱我家的数据显示,2011年1-10月,北京销售业绩达50亿元以上的房企中,国企销售业绩不降反升,民企销售业绩有所下滑。首开、北京城建、中国铁建等国企在北京的销售额同比涨幅均超过10%。而富力、龙湖在北京的销售额同比下降幅度超过20%。
  伟业我爱我家副总裁胡景晖分析,国企由于在北京土地储备相对充裕,资金情况比民企略占优势,且项目以中低价位产品为主,仍然有降价空间。首开、北京城建、中国铁建等国企成交均价都低于17500元/平方米,在销售业绩达50亿元以上的企业中,均价排名倒数三位。
   事实上,受本轮调控政策的影响,由分化程度加剧带动的房地产业整合度的提高已经开始显现。其中,国企的份额也在继续上升。
   根据中房信集团房地产测评中心公布的2011年前三季度房企销售额20强榜单和国家统计局刚刚公布的前三季度数据计算,今年前三季度,前20大房企的市场份额已经达到15.26%。而据记者统计,这前20大房企中,有11家企业为国企或国企入股背景,超过总数的一半。而在2009年初,情况却刚刚相反,前20大房企中11家为民企及外资企业。
   对于国企房地产企业来说,最大的优势还是资金宽裕。“在‘4万亿计划’下,国企更容易获得低成本的信贷资金,由于缺乏更好的投资途径,大量的资金通过央企流入了房地产行业。”中国房地产学会副会长陈国强说。
  “如今除了恒大、万达这样的龙头民企,大多数民企的融资渠道基本被堵死了,”北京一位民营房地产企业负责人告诉记者,“但是国企现在仍然可以从银行获得贷款,发债等其他形式的融资也比民企容易得多。”
   时至今日,当中小房企陷入资金链断裂困境之际,保利、绿地、招商地产等国企的巨头们仍在纷纷抢地。据国泰君安研究所统计,今年1-10月,保利已经拿下了20多个地产项目,累计911万平方米,支付地价306亿元。
近期,绿城接洽国企求救的传言此起彼伏,从早先的海航到最近的杭州交投、浙江铁投集团、能源集团,甚至有传言称绿城旗下项目将转让给杭州城投和钱江新城管委会下面的国有企业。但上述传言均未得到绿城的证实。
   不过,对于目前“国进民退”的现象,也有业内人士不予赞同。世联地产研究总监王海滨表示,“目前的整合还仅仅止步于单纯的市场行为,只是有实力的国营企业吞并一些资金链断裂的小企业罢了。与其说‘国进民退’,不如说‘市场集中度提高’。”
国企借保障房扩张
  尽管国资委要求大部分央企退出房地产业务的声音一直不绝于耳,但截至目前,已退出房地产业务的非主业央企仍不足一半。不仅如此,反而有鲁能集团、中航工业等5家企业“成功转正”。
  无怪乎SOHO中国董事长潘石屹直呼,“对于像得了癌症的楼市来说,限制央企只是‘化疗’,‘杀死’78家,可是活下来的细胞可能更‘生猛’。”
   而保障房建设大跃进则为国企进入房地产市场提供了绝佳的机会。
根据今年官方公布的数据,全国1000万套保障房需要1.3万亿元资金。也就是说,如果保障房资金能基本到位的话,按照今年前三季度全国住宅投资3.2万亿元估算,这千万套保障房将占到全年全国住宅投资的约25%。即使千万套保障房计划仅能完成一半,那么住宅市场的份额也将被保障房分去至少10%。
   从今年上半年开始,由地方政府控股的“城投公司”、“城建公司”又重新活跃起来。
   “国有资本主要有几种途径进入房地产市场,其中最多的是通过地方政府控股的‘城建’、‘城投’进入。”杨红旭表示。
   自今年3月份起,保障房通过地方政府融资平台发债融资的数量和规模就出现了大量增加,而由于地方政府其他融资平台受限,因此地方政府借保障房重启“城投”类平台公司发债的现象明显增加。
   如今年3月份四川乐山成立的“乐山国资公司”,其中就有“乐山城投”作为保障房方面的主体公司。不仅如此,今年6月份,受益于保障房建设,中天城投、云南城投、合肥城建等上市公司都成为A股房地产板的活跃分子。
实际上,国企开发保障房的好处不局限于获得建设保障房的利润。国内一家做政府项目投融资的人士告诉本报记者,国企开建保障房一般都会与地方政府“谈妥附加条件”,在拿地、信贷、融资上得到地方政府回馈的“实惠”,增加国企在商品房领域的竞争力。

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