“小动作”不断 地方政府曲线救楼市

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道

   “本轮楼市调控中，最先坐不住的不是开发商，也不是购房者，而是地方政府。”华远地产董事长任志强今年7月曾如是表示。
    而当马鞍山对首套房免契税、南京等地放松公积金贷款、广州延长土地出让金缴纳期限等消息频繁见诸报端时，地方政府的种种“小动作”似乎印证了任志强当初的判断。
    尽管中央一再强调楼市调控不会放松，但这些看似零散且分散于多个城市的政策“微调”，似乎都在试探着政策松动的可能性。业内人士分析，地方政府“微调”的目标，主要是前期在当地房地产市场表现中“最为令人担忧的方面”。
放宽公积金贷款条件
    对于地方政府而言，调整公积金贷款或许是唯一能触动“银根”、刺激楼市成交的地方权限，这多少能解释各地纷纷出台调整公积金贷款政策的“动机”。
    就在10月底，宁波市住建委下发通知，对于已用商业贷款购房的购房者，可将剩余贷款全部或部分转为公积金贷款。而这种调整的直接后果，就是使贷款利率大幅降低。
    据宁波当地媒体报道，如果以50万元20年贷款计算，商业贷款转成公积金贷款后，购房者在还款总额上就差了15万元。对此，宁波市住建委的相关负责人直接公开表示，“这不是一种救市政策，而是给百姓的实惠。”
    在银行信贷压力持续不减的情况下，利用住房公积金做“微调”文章其实已在南京、常州、重庆等不少城市中流传互仿。
    就在宁波出台“商转公”政策之前仅3天，南京市也颁布了公积金贷款新政，将最高贷款额度由之前的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户，直接将一个家庭的公积金贷款额度增加了20万元。此外，如果满足以下条件之一还可以申请再次使用公积金贷款。
    此外，早先重庆市也对公积金贷款进行了优化：由现行的20万元提高到40万元，以加强对职工购房的支持力度。同时，申请的程序也进行了优化，申请人可以直接向银行提交申请审核放款，公积金中心进行事后审核。
    “这比直接松绑限购要温和许多。”中原地产市场研究总监张大伟认为，目前地方楼市调控正处于博弈的关键期，通过这样一些措施来避免刚性需求被抑制，同时也并非明显“与中央政策对着干”。
    据张大伟分析，南京的松绑政策或许将成为各地寻求政策“微调”的范例，预计会有更多地方政府采取这样低调的新政。
    “现在我们调整公积金政策也在往省里报，调整的可能性很大，”东部一主要城市的市住建委官员告诉记者，“现在地方出政策主要还是随大流，只要是对地方有利的，其他城市先出了而且上面也不反对，别的城市基本也会跟着出。”
    “现在很多城市的调控政策都有执行不力的情况，地方政府也是小动作不断。”海尔地产总裁卢铿在接受本报记者采访时表示。
    除公积金贷款之外，各地也在试探着出台一些其他的减免税费政策。早在今年8月份，安徽马鞍山市就低调地宣布对于部分满足条件的购买家庭唯一住房者，将全额补还契税。此外，上海最近也传出将研究针对年轻人结婚购买保障房的新政，旨在弥补因银行贷款利率提升而被误伤的刚需。
    “尽管中央一再表示楼市调控不放松，但房地产政策其实与宏观经济政策还是基本保持同一步调。”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭公开表示，“但楼市政策的放松一定是自下而上的，地方政府先放松中央政府后放松。” 
“松绑”土地政策
    除了刺激楼市需求，对于地方政府而言，更加“伤不起”的是与地方财政紧密相关的土地收入。急剧缩减的成交量与降价带来的直接后果，是土地流拍和底价成交现象剧增。
    10月17日，广州市携南站商务区31幅地块赴香港招商，提出了一个刺激方针，外资企业拿地将适当延长土地出让金首付款缴纳期限。
    此前的10月14日，南京市政府也低调印发了《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》，提出要加快推出区位佳、规划优、条件好的“三好”地块，对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款的灵活性和宽限期。
    “现在说政府是求着企业拿地，这一点都不夸张，现在不少地块都是政府事先与企业协商好价格，挂牌之后马上拍卖。”一位省级国土资源厅官员告诉记者，“不仅如此，政府还需要给予企业多项附加的优惠条件。”
    与此同时，记者从知情人士处了解到，针对北京目前土地供应完成情况不利的局面，北京近期也会对土地出让政策进行调整，除了拆分地块小块出售、降低保障房配建比例以外，还将放宽交款时限，并考虑降价出让。
    部分地方政府松绑土地政策的背后，是今年卖地越来越难及土地出让金锐减。
    11月1日，广州南站推出的18幅地块中，有12幅在拍卖前被叫停，仅剩的6幅地块均以底价成交。从10月9日至今不到一个月的时间，广州连续发出6份土地出让补充公告，调整推地计划，广州南站的推地计划更是历经两度延期。
    中国指数研究院近日发布的数据显示，10月份，全国133个城市住宅类用地（包含住宅用地的综合性用地）408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。深圳、厦门、福州、武汉、成都、西安等热点城市的住宅类地块纷纷出现零成交。
   数据显示，北京、上海、南京三地今年前9个月的土地出让金收入分别同比下降7.35%、21.33%、35.32%。
    事实上，地方政府与开发商多年来形成一种特有的“共生关系”，围绕土地财政产生的巨大利益链条，绝非短时间内可以斩断。

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