降价将延续至明年上半年

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘勇 北京报道

   本轮调控政策自2010年4月份以来已经运行了一年半的时间，如今，降价之势席卷全国，而年关将至，面临业绩压力的开发商将渡过最困难的一段日子。
    日前，针对明年上半年市场将会发生哪些变化、政策走向等问题，记者采访了数位业内专家，请他们共同分析2012年房地产市场的走势。
降价将蔓延全国
    《华夏时报》：现在北京、上海等一线城市的房价出现比较明显的下调，您认为房价的下跌趋势会持续多长时间？
    王珏林（住建部政策研究中心副主任）：明年市场的形势不仅取决于房地产市场自身变化，更要关注世界经济和我国经济的变化情况，因为我国的房地产市场发展有更多的成分依赖于外部的发展环境。预测明年我国的房地产市场还会继续保持稳定发展的局面。
    杨红旭（上海易居房地产研究院综合研究部部长）：鉴于明年一季度政策可能会出现明显松动的预期，明年上半年，房地产市场有可能出现质的变化，表现为价格下跌、空间变小，购房需求慢慢释放。一季度预计楼市将继续处于低迷状态，二季度会出现一波春季行情，但是否能够延续至夏季，尚难预判。
    陈晟（中国指数研究院副院长）：目前，开发商普遍采取9折至8.5折的折扣，到年底开发商压力最大的时候，将会出现7.5折的价格。
    今年10月份的数据显示，全国100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅有所扩大，环比下跌的城市数量为今年以来最多的一个月。预计这种房价向下的趋势将延续到明年上半年。同时，这一趋势将由一线城市蔓延到二三线城市。
    杨少锋（联达地产机构董事长）：到2012年一季度，房价都将维持稳步下降的过程，至于下降的幅度则取决于开发商的资金状况。明年春节前后，将是开发商最困难的时候。

    《华夏时报》：最近几个月，楼市库存持续增加，给开发商带来很大的销售压力，这是否意味着未来房价有进一步的下跌空间？
    张大伟（北京中原地产市场研究总监）：当前，对市场影响最大的因素除了政策外，还有巨大的库存压力。
    截至10月25日，北京住宅库存已经接近12万套，达到了2009年6月以来的最高点。即使没有新增供应，消耗这些库存也需要超过22个月。同时，潜在的供应量也将影响未来楼市的供求关系。但是，现在房企的销售压力还没有达到最高峰，最困难的时候将在年底到来。届时，为了销售业绩，开发商将会进一步下调房价。
房企年关最困难
    《华夏时报》：从目前的销售成绩来看，房企能否完成全年销售目标？房企是否处于最困难的时期？
    陈晟：总的来看，大型房企基本都能够完成全年销售目标。从目前的数据来看，保利已经完成了全年销售目标，万科也接近完成既定目标，预计最终完成目标没有问题。但是，以绿城为代表的主打高端住宅项目的房企完成目标则会出现困难。
    杨少锋：目前的情况看，地价与房价已经没有关系，开发商以现金为王，更看重资金回笼的速度。如龙湖最近在上海的两个项目均价为1.5万元/平方米左右，在过去这个价格对于龙湖这类以高端物业为主的开发商是不可想象的。
    王珏林：房企目前确实遇到了一些困难，尤其是中小开发企业困难会更大一些。主要是筹措资金比较难；房屋销售也不像以前那样好。面对现实，房地产开发企业要调整发展战略和销售思路，才能在市场中寻找到机会。
房产税难代替限购政策
    《华夏时报》：本轮房地产调控政策已经运行了一年半的时间，效果已显现，部分业内人士认为政策有放松的信号，您如何判断政策未来的走向？
    王珏林：限购政策目前还不会放松。原因有四点：一是房地产市场供求矛盾只能说是有所缓解，还没有平衡；二是今年全国商品房销售量还是不错的，1-9月份销售了7.13亿平方米；三是CPI涨幅还很高，解决这个问题压力还很大；四是1-9月份GDP平均增长9.4%，说明经济发展比较好。
    杨少锋：虽然，限购政策在年初给火爆的楼市泼了盆冷水，但是，现在却已成为阻碍调控目标实现的障碍。调控目标本来应当是房价下降而成交量不降，老百姓买得起房，上下游产业链不受影响。但现在的情况是，受限购政策的影响，购房者无法买房，开发商不敢降价。因此，限购政策必须退出，可以在保持开发商资金压力前提下放开限购。
    张大伟：就二三线城市来说，限购对于当地房地产市场的影响并没有想象的那么严重，影响市场的主要因素已经由限购转变为信贷紧缩的政策。银行放贷周期拉长，从而导致开发商资金回笼速度放慢。同时，利率上浮造成月供的压力大大增加，把部分刚性需求的购房者挡在了市场之外。因此，与期待限购政策退出相比，二三线城市的地方政府和开发商更希望紧缩的信贷政策能够有所放松。

    《华夏时报》：有观点认为，限购政策退出之际，就是房产税全面实行之时。但是，关于房产税似乎还有很多工作要做，那么全面实行房产税需要多长时间？
    王珏林：房地产税是市场管理和调整的重要手段，需要逐步推进，开征房地产税需要很好准备，需要时间，成熟一个城市开征一个。一旦全面开征后，对调整供求关系、调整分配房产税将会起到相当大的影响。
    陈晟：限购政策地逐步退出并不意味着会马上全面实行房产税。从目前的进展情况看，房产税在两年内难以达到全面实行的条件。

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