打破数月零成交上海长甲一别墅直降300万元

来源：

发布时间：2011-10-21 20:13:51

摘要：打破数月零成交上海长甲一别墅直降300万元

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者王海春上海报道

    4.5万元/平方米降至3.6万元/平方米，一直价格坚挺的上海星河湾项目近日开始降价促销。
    事实上，星河湾并不是首个在上海大幅降价的豪宅开发商，率先打起价格战的是在上海开发过多个豪宅的长甲地产。
    “豪宅的客户人数非常有限，谁先降谁就能抢到客户，谁就多了一份生存的机会。”沪置房产市场部经理付琦告诉《华夏时报》记者，随着市场交易趋冷，此后将有更多的豪宅开发商加入到降价促销的行列之中。
狂降300万揽客
    近日，星河湾在上海闵行区的星河湾项目，1号楼部分房源单价低至每平方米3.5万元-3.6万元，而此前该项目2号楼的销售价格为4.5万元/平方米。也就是说，1号楼部分房源售价下调了约20%。
    长甲地产旗下豪宅项目上海长泰西郊别墅今年数月零成交，惨淡的销售数据，让该项目开发商再也坐不住了。
    “现在买长泰西郊别墅可享受超值折扣，每套的降幅高达300万元-400万元。原先一套1100万元-1200万元的别墅，现在只要800万元左右就可以买到，相当于打了七折。目前在售的约330平方米的独栋别墅，每套价格约为780万元、788万元和808万元。”上海一家房产营销公司的工作人员告诉记者，这样大幅地打折从9月份前后就已经开始。
    “开发商想尽快回笼资金。现在我们负责有大幅折扣的共13套，主要是300多平方米的小户型别墅。为了加快销售速度，开发商共请了21世纪不动产、中原和德佑三家房产营销公司来共同做销售。”另一家房产营销公司的工作人员告诉记者。
    房产营销公司的销售人员甚至把生意做到了高速公路上。
    知情人士向记者透露，在从上海市区通往松江的高速路收费处的泊车处，站着不少房产中介人员向来往车辆推销长泰西郊别墅项目。“国庆期间高速路上的车辆很密集，但在泊车处只要有车一停下来就会有房产中介人员走过来，向车主散发广告传单并介绍别墅降价等信息。”
    对于开发商会以近七折的价格大甩卖，并不惜成本请三家房产公司做分销，业内人士指出，这与限购、限贷政策出台后别墅项目遇冷，长时间没有成交有直接关系。
    上海房地产交易网记录显示，从今年2月至9月的8个月时间内，这个名为长泰西郊别墅的二期和三期1区的成交记录均为零成交；而在这期间该项目的一期只在4月售出2套，三期的2区在八、九月仅售出3套。
    “一般别墅项目的体量在10万平方米左右，20万平方米左右的算比较大的了，销售周期在2-3年。”华燕置业市场总监冯伟表示。
    而公开资料显示，长泰西郊别墅项目的建筑面积达50万平方米。业内人士指出，如此大体量的别墅项目在上海并不多见，按目前的销售速度，恐怕得销售四五年时间。
开发商寻找价格突破口
    “星河湾之所以开始降价，或许是看到长甲地产大幅降价后，该项目长期零成交的局面得以打破。”上海永庆房屋总经理陈史翎表示。
    据21世纪不动产一位工作人员介绍，由于降价幅度大，在近10天的时间内，公司负责的长泰西郊13套特价房已销售10套。
    陈史翎在接受记者采访时指出，能买得起别墅的人，绝不可能只是首次购房。这不但面临限购政策，可能还面对限贷，难以从银行获得足够的贷款。今年上海又出台了房产税，新购房满足缴纳房产税的还要额外付一笔房产税，也增加了投资成本。
    “开发商愿意大幅让利，市场上就有人愿意出手，价格是打破僵局最好的推手。”陈史翎说。
    实际上，打破上海豪宅价格坚冰的长甲地产曾尝试过其它的融资渠道。
    2010年长甲地产试图过在香港IPO来解决扩张中的资金紧张，却遭遇搁浅。IPO搁浅后，今年长甲地产甚至将融资的领域渗透到了业务的合作方。
    今年6月底，长甲集团向新华传媒下属子公司“融资”，进行约4亿元的委托贷款。
    据了解，上述委托贷款为期3年，贷款年利率为15%。长甲则以66套长泰西郊别墅作为抵押，评估总价7.16亿元，抵押率为56%。同时，长甲还将提供连带清偿责任。
    向新华传媒融资后，长甲集团将与新华传媒的子公司——中润解放合作投资，由中润解放获得长甲投资旗下可售总面积约43万平方米的营销代理权，预计销售总价约为122亿元。服务费用按照销售额的1%至2.5%作为佣金。而中润解放合计向长甲投资的项目公司预付1.1亿元作为销售保证金。
    “虽然长甲香港上市搁浅了，但那只是长甲地产在扩张中的资金短缺，并没有资金断裂。可如果销售资金不畅，由于在建项目比较大，则会加大资金的紧张度。”同策房产研发部总监张宏伟在接受记者采访时表示。
    张宏伟指出，在这种情况下，为缓解压力，开发商不得不寻找突破口，选择一两个项目，把价格一次性降到位后，就可以在短期内获得一大笔资金。而长泰西郊别墅国庆期间狂降300万元正是突破口。
    “应该说，从现在上海三家豪宅开发商的价格战中反映出一个重要问题：政策的效应正在显现。限购、限贷投资需求被抑制，销售持续低迷、加之政府暂停地产IPO、再融资等政策的持续，已经开始逼近开发商不得不降价来自保。”陈史翎表示。
    分析师指出，各大房企的销售金额都较去年同期出现下滑，房价调整在即。
    中原地产刚刚发布的数据显示，十大国内标杆房企9月的销售业绩均出现降。十大房企销售面积较去年同期小幅减少4%；销售金额较去年同期减少16%。
    整个市场的交易也不理想。中原监测数据显示30个重点城市9月的新房成交量环比8月小幅减少3%，较去年同期则大幅减少35%。其中，一线城市新房成交量同比去年降幅更高达48%。
    “豪宅降价只是开始。从现在这些数据中可以预计到，如果政策不松动，普通商品房市场上一定会有资金撑不住的开发商第一个打破价格僵局。届时市场才会真正迎来降价的局面。”付琦说。