房企负债率未见明显上升

上市房企上半年数据解读之二

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘勇 北京报道

   截至8月24日，申万房地产行业分类显示，已有81家房企公布2011年中报。在调控的大背景下，房企负债率尤为引人关注。
    中国指数研究院副院长陈晟向《华夏时报》记者表示，虽然个别房企负债率有一定上升，但是扣除预收账款，目前房企的负债率仍处于正常范围。下半年，房企应当采取有力措施加快预售款结转的速度，这样对降低房企负债率，以及补充现金流都有重要意义。
负债率仍属正常范围
    记者根据Wind数据统计，截至8月24日已公布中报的81家房企财务数据显示，有13家房企的负债率在50%-60%之间，负债率在60%-70%的房企为17家，负债率在70%-80%的房企共有22家。其中龙头房企中，招商地产负债率为65.47%，万科000002 SZ、金地集团600383 SH的负债率分别为77.84%和73.18%。81家房企中，负债率最高的ST园城600766 SH，为109.65%。
    “粗略计算，扣除预收账款，房企负债率的上升速度并不快，目前仍属正常范围。”西南证券房地产分析师肖剑表示。
    值得关注的是，房企的负债率中包含有了预收账款，因此单纯考察负债率并不能说明房企的财务状况。
    以万科为例，2010年年报显示，相比2009年年底67.0017%的负债率，2010年万科负债率有所提高，达到74.6861%。报告显示，虽然2010年万科账面总资产负债率同比有所上升，但期末账面总负债中46%是预收账款，高达744亿。因此万科在2010年的资产负债率虽然有所增加，但是并不能说明万科的经营状况有问题。
    肖剑向记者表示：“预收账款被计入到资产负债中，因此，在考察资产负债率时，应当扣除预收账款。这与房企的特点有关，预收账款在房地产行业中的数目足以影响负债率，不能忽略。”
    肖剑表示，根据上半年销售的情况，开发商的预收账款增速会比较快，因此资产负债率的提高并不能说明开发商的资金状况有问题。粗略计算，扣除预收账款，房企负债率的上升速度并不快，目前仍属正常范围。
    万科2011年中期报告显示，万科预收账款近1200亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%。
    肖剑预计，应当警惕的是，新的限购城市名单如果公布，房企在二三线城市的销售会受到影响，因此今年下半年开发商的预收账款的增速将会下降。这样看来，房企年报中的资产负债率可能会下降，但是这并不能表明开发商的资金状况有所好转，反而可能正是由于预收账款减少，从而拉低开发商的负债率。
加快结转速度
    目前，随着贷款的收紧，开发商回款的速度放缓，陈晟表示，房企在下半年应当更加注重结转的速度，强化预售款结转的执行力。招商地产（000024 SZ）、金融街（000402 SZ）等一些房企都采取措施强化结转收入。
    招商地产2011年中报称，截至上半年报告末公司预收款达118.74亿元，其中预收款账龄为一年以内的占99%。公司下半年将通过狠抓尾盘销售、在售项目的销售及新项目的开盘，快速销售，快速实现资金回笼。
    国家统计局2011年上半年的统计数据显示，开发商的资金来源中，银行贷款与个人按揭所占比重大幅萎缩，同比分别都降低了3个百分点。开发商被迫大幅提升自筹资金的比重，以弥补银行贷款及预售补偿带来的资金缺口。
    目前我国房地产市场的资本结构，更多的依靠自筹资金（占32%，其中5%为信托），以及预售（占25%）。相比之下，海外房地产市场基本是私募债权（银行贷款，占43%）、私募股权（占29%）、上市股权与债权（占28%）三分天下。
    陈晟表示，房地产行业融资形势严峻。融资渠道不仅狭窄，而且融资成本非常高。目前，私募的融资成本年息达到了25%，信托则达到了20%。因此，房企加快去化和周转率，加快回款的速度就更加重要。
    中原地产数据显示，大型房企2011年上半年的市场占有率从2010年年底的9%跃升至11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%。
    陈晟认为，未来房地产行业的集约性将继续加强。对于一些大开发商来说，上市公司联合拿地、合作开发的数量会增多。
    但陈晟也认为，快速周转并不是唯一的发展模式。一些中小房企虽然财务状况波动很大，有的更是通过变卖资产取得了比较高的利润率，但是在未来的市场中，这类房企因为开发的项目较少，对资金链的要求不高，因此仍然有一定生存的空间。

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