大钟寺中坤广场养商期之惑

大钟寺中坤广场现象调查之二

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘勇 北京报道

   大钟寺中坤广场于去年9月正式开业，北京中坤投资集团总裁焦青表示，从该时间点算起，大钟寺处于养商期的第一年。
    但迄今为止，由B、C、D、E四座组成的大钟寺中坤广场却只有D座开业。业内人士认为，该项目在2007年底就已开街，其目前的状况显然无法用养商期来解释，需要从定位、规划以及招商等多方面寻找原因。
难以界定的养商期
    养商期几乎是每个商业项目必经的阶段，即在商业项目开业初期所经历的一段比较困难的时期。在这个期间内，人流量比较少，租金比较低。通常的养商期约为1-3年。
    “大钟寺中坤广场的养商期少则两三年，多则三五年。”焦青向《华夏时报》记者表示。
    全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波认为，不需要养商期的项目有三个前提。首先，项目一般处于传统商圈内，商业氛围比较好；其次，项目处于东直门这样的交通枢纽；第三，开发企业的运营及品牌管理水平比较高。从这三个前提来看，不需要养商期的项目是不多的。
    然而，具体到大钟寺中坤广场项目，业内人士对于其养商期却难以界定，这一切皆源于该项目历时太久。大钟寺中坤广场早在2007年12月便正式开街，随后，项目却陷入了屡次开业、屡次延迟的“轮回”之中。
    “大钟寺中坤广场几起几落，一拖再拖，数次预报开业，但至今仍未完全开业，设计、招商周期太长，这些已经犯了商业项目的大忌。”一位不愿透露姓名的业内人士向记者表示，“对于该项目现在的情况，已经难以用养商期来解释。即使以养商期来解释目前的状况，未来能养到何种程度也并非如开发企业预想的那样乐观。”
    大钟寺中坤广场号称北三环最后一个大体量的商业项目，总面积43万平米的体量至今在北京市内的商业项目中仍处前列。然而，久未全部开业让大钟寺中坤广场的优势在接下来的4年中被消耗殆尽。
    上述业内人士表示，正所谓“过了这个村，就没这个店”，大钟寺中坤广场已经错过了最好的时间。当年，中坤集团提出的第四代商业模式的理念确实有其先进性，项目设计也比较先进，然而，超出正常周期的运营时间让这些先进性荡然无存。现在，新型的商业模式和设计层出不穷，大钟寺周边的西直门商圈、中关村商圈也后来居上，这些对手的软、硬件显然更具有竞争力。
    焦青并不否认大钟寺中坤广场历时之久的事实，但他表示是三个客观原因造成这种情况。先期的拆迁工作耗时两年。后期工程体量大，施工时间长，2008年奥运会和2009年国庆这两件事令该项目停工时间将近一年。最重要的是，由于主力店家乐福经营位置处于地下，同时又作为外资企业，审批手续在2009年12月25日才拿到，主力店迟迟未开业影响了其它商户的开业信心。
    焦青数次向本报记者表示，希望大家本着宽容的心态，给大钟寺中坤广场一点时间。
开业率的两难选择
    在大钟寺中坤广场B、C、D、E四座中，D座于去年9月中旬开业，主力店家乐福、国美、王府井尚客已经入驻。B座为百强家居，近期即将开业。C座以儿童体验为主，同时包括电影院线、酒店，C座目前，只开了几家店铺，今年将陆续开业。E座则以餐饮为主，目前大部分仍未开业。
    商业项目一贯讲求一定的开业率，一般认为一个项目的开业率至少要达到70%。而大钟寺至今仍未完全开业一直是外界疑惑的地方。记者发现，大钟寺项目的运营团队对于开业率有着自己的看法。
    在焦青看来，目前正处于养商期的大钟寺中坤广场，不应计较一城一池的得失，单纯地追求开业率，必须根据实际情况做相应调整，并且这种调整过程是长期的、持续的，必须注重商户的长期生存问题。
    DTZ戴德梁行商铺部董事张家鹏向本报记者表示：“是否追求开业率是一个两难的选择。一方面，如果不追求开业率，冷场的感觉会给商户造成不良印象，进而影响后续的招商工作。另一方面，片面追求开业率，可能会出现不适合的商家在短期内撤出的现象。这需要开发企业加以权衡，片面地追求其中任何一方面都会有风险。”
    大钟寺中坤广场C座正在装修的一位商户告诉记者：“商场数次通知可以开业，但每次都没有开成，我们也不知道何时可以开，开了以后情况会怎么样，要养多久。”显然，商户的耐心下在被不断地消磨。
体验式购物难“体验”
    在采访焦青的过程中，记者可以感受到中坤集团对于大钟寺中坤广场的信心。他屡次表示，位置的优势已经使项目能够取得基本的及格分数。他甚至认为，因为对位置的信心，大钟寺的养商期应该更短一些。
    然而，正是因为位置的优势，让人们更加难以理解大钟寺目前的运营状况。
    “以大钟寺的位置来说，不应该是这种现状，一定是某些方面出现了问题。可能是由于定位走了一些弯路，或者在后期招商过程中，对主力店、次主力店，以及品牌的选择上没有将清晰的定位传达给消费者。”一位不愿透露姓名的业内人士向记者表示。
    事实上，与住宅不同，商业项目具有个性化的特征，地段、运营模式、定位各不相同，难以照搬某个模式。但是，没有哪个商业项目天生就一定会失败，关键在于如何深入认识每个项目的定位。
    “第四代商业模式”是大钟寺的最终定位。而焦青将大钟寺目前运营状况欠佳归结于对“第四代商业模式”贯彻得还不够彻底。
    据曾经参与过大钟寺项目前期规划的某位人士表示，第四代商业模式核心是体验式购物。因此，不论是C座儿童体验为主的业态，还是院线、餐饮都是为此服务的，希望这类业态可以让人流长时间地停留。
    而目前，大钟寺开业的D座以购物为主要业态，其余体验式的业态均未开业，这显然是造成目前人气不旺的主要原因。正如记者在采访时发现，大多数专业人士对于大钟寺项目难以评价，理由均为就体验式的定位来说，大钟寺尚未完全开业，因此对其前景不好说。
    商业项目总是处于持续地调整过程中。朱凌波向记者表示，在养商期间，开发企业应当把人流聚集起来，进而考察人流进来后，会买哪些东西，观察整个业态的运营情况，然后据此调整业态的比例。商业是非常敏感形态，消费模式、经济发展等等都影响一个项目的业态组合，任何一个商业项目都在不断调整中，这是一个持续的过程。
    事实上，运营将近一年的大钟寺中坤广场D座一直都在调整中。据了解，半年前，位于大钟寺中坤广场D座的王府井百货的子品牌hQ尚客，发现品牌的组合存在一定的问题，一些品牌差异化程度不够。目前，王府井正在调整尚客的品牌结构。同时，大钟寺中坤广场也与尚客相互配合共同调整业态。
    业内专家通常认为的养商期在1-3年。如果一个项目3年内都没有培育起来的话，那么就需要大力度的重新调整，这对开发企业来说将是一笔巨大的投入。大钟寺中坤广场将走向何方，尚待时间来检验。

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