金九银十前 广深楼市上演“灰色”前奏

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州、深圳报道

   进入8月第一周，广州中心城区供应量开始释放，多个地处核心地段的新盘陆续推出，报价均在3万元/平方米以上。
    7月份，深圳成交均价未出现明显降幅，但“降价”传闻伴随着开发商积极推盘纷纷传开。可见，开发商为了即将到来的“金九银十”进行了全方位的备战。
    然而，业内人士认为，今年的“金九银十”成交量即使回升也难以达到去年水平。
降价实为噱头
    近日，有开发商借用各种名义大打降价牌。
    如广州碧桂园十里银滩推出三年分期及首天认购7.5折优惠，三天换来了50亿的进账。万科拉开“百团大战”，多个楼盘均以不同的优惠吸引买房客。此外，广州一些郊区楼盘房价也开始松动，以首天认购直降1000元-3000元的方式吸引购房客。
    “不会真正降价。”满堂红广州研究部高级主任肖文晓对于近期盛传的“降价”潮表示质疑。他认为，只有当房子真正卖不动了，开发商才会考虑用低价促销的方式，而目前所谓的“降价”更多的只是噱头，并不会引起整个市场的跟风。
    记者调查发现，广州一些所谓的“降价”房有不少“水分”。有开发商将原来精装修的房子改为毛坯房，房价有所下降。记者从广州增城区某一新开楼盘的销售部了解到，该盘第二期项目30套单位原本将带4000元的精装修，但为赶在“金九银十”以及增城宣布限购之前出货，所以改为毛坯房，一套90平米左右的单位由原定的13000元/平方米，降为9500元/平方米至10000元/平方米之间。
    此外，“尾盘”也出现在本次的“降价”行列中。广州城区某成熟楼盘第四期项目在8月初推出，销售部在发给客户的促销短信中打着“五分之一楼盘降价促销，先到先得”的广告。但记者调查时却发现，属于前三期“尾盘”的5套单位也被整体打包，纳入了本月推出的25套房当中，而这5套由前三期推出时的25000元/平方米以上，降到目前20000元/平方米左右。虽然出现了约20%的降幅，但另外20套新鲜出炉的单位单价则在26000元以上，对比前三期反而有小幅的攀升。当被询问何时才会真正降价时，该楼盘一位销售负责人无奈地笑着说：“这个有点难。”
    “这种‘降’并不是开发商自救的途径，只是一种促销手段。”广州一位开发商向记者分析。
    万科总裁郁亮对“降价”的说法也不赞同。他认为降价促销是只有在房子卖不好或卖不掉的情况下，开发商才不得不选择的方式。万科的“百团大战”不属于这样的情况，应该定位为“积极定价”。
市场低迷
    今年7月的广州楼市并无暖意，8月初也阴霾连连。
    克尔瑞发布2011年7月全国楼市数据显示，广州成交面积在十个重点城市中环比跌幅最大，为20.14%。受到限购政策以及市场供应等因素影响，广州市商品住宅的成交量依旧在低位徘徊。在成交均价方面，7月广州十区两县级市在均价方面延续前期的连降，继续下滑了3个百分点，下降至11152元/平方米。
    爱房网对广州阳光家缘网站数据统计，8月第一周广州楼市共成交了1261套单位，不论环比还是同比，均略有下降，而成交均价为10916元，环比下跌2%。
    “7月和8月的楼市动向是‘金九银十’的前奏，从历史的数据对比以及目前的情况来看，广州今年的‘金九银十’有点悬。”一位业内人士分析道。
    上述业内人士表示，如今市场出现了跟以往不一样的复杂背景，广州前7个月实际推出的新货共有2.24万套，但全市同期成交量则达到2.96万套。今年以来，广州市商品住宅新货供应一直持续在比较低的水平，这比以往同期的水平都要低，而部分因此得不到满足的需求会出现挤压，也许在下半年市场供应量增多之时被激发出来。
    而深圳，在新推售量减少的情况下，7月成交量反而有较大幅度的增加。深圳中原市场研究部分析，部分置业者受二手房按评估价过户政策的影响，已有由二手房市场转移至新房市场的迹象，受惠于此，新房市场销量上升。
    据经纬行研究中心不完全市调统计，今年下半年广州十区两市预计新增供应约5.5万套，折合面积约599万平方米。预计大部分都集中在“金九银十”和年底这两个销售节点推货。
    “今年的9、10月份，供应量会比去年同期有所增加，前半年供需不平衡的情况会得到一定缓解，成交量会上升。但受到目前多重的政策影响，成交量还达不到以往的水平。”肖文晓分析道。
    阳光家缘网站数据显示，广州近段时间每天的成交量都在150至200套之间，按现在的市道来看，如果平均日成交量在黄金季能保持在300套以上，“那才称得上卖得好。”肖文晓表示。
    而去年9月，阳光家缘网站实时网签量为12470套，平均日成交量达415套。10月网签成交达17214套，平均日成交量为555套。
    在9、10月份前夕，深圳二手楼市成交量跌至冰点，成交均价更跌至22917元。多家中介向记者预测时表示，随着“金九银十”不少新盘放出，以及受困于二手房按评估价征税新政，深圳的二手房价格会在这期间出现松动，并可能呈现量价齐跌之势。

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