保障房赶工期 挖坑就算工作量

保障房筹资调查（二）

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 北京报道

   在1000万套保障房的政治任务面前，地方政府纷纷在为开工建设保障性住房筹资出招。记者获悉，面对卖地减少大大削减了地方政府的土地财政，银行贷款严重不足的背景下，各地方政府在尝试多种渠道融资。
    但记者获悉，部分地区不惜铤而走险，违规将未取得土地证的土地先无偿划给开发商，并默许开发商预售保障房类型的“期房”筹集建设资金，以实现用最低的融资成本来完成保障房开工量，除此之外挖坑后再无动静的赶工期乱象也暴露出来。
地方无力承担高成本融资
    记者获悉，6月初，山东某地方政府因为建设保障性住房缺乏资金，在财政支撑不足和银行支持力度降低的背景下，联系了北京几家大型信托公司，试图为保障房建设融资，但在经过几番接触以及项目考察后，融资洽谈却因种种原因无果而终。
    据山东一政府部门人士向记者介绍，在中央政府下发保障房任务后，山东省各地区都开始了保障房项目的规划和建设，但在保障房规划的过程中，资金问题很快成为了一个制约保障房建设的主要问题。
     “今年‘双限令’被执行后，房市一蹶不振,销量日渐萎靡，开发商对未来前景不看好，很少涉足土地市场，各地方土地收入均随之急剧下降，地方政府财政收入下滑明显，凭借地方财政很难完成保障房任务；而目前因为商业银行在贷款方面均持保守态度，凭借银行贷款也很有限。资金有限又面临政治任务，这是地方政府出去找钱的主要原因。”上述人士告诉记者。
    2010年，各地方政府仅土地出让金使得地方财政增收2.7万亿。然而，时过境迁，今年的土地市场分外萧条，地方政府的收入锐减。统计显示，截至6月15日，不少地方政府近半年的卖地收入仅仅为去年全年总量的约20%。另有监测数据显示，1-5月128个城市土地出让金总额约6659亿元，比去年同期下滑5%；住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。
    据记者了解，在地方财政无力支撑保障房建设的背景下，山东部分地区曾对时下盛行的房地产信托寄予厚望，试图通过这个途径筹得保障房建设资金。6月初，山东省某两个地区从北京邀请了大型信托公司相关负责人前去考察，洽谈伊始，双方都非常有合作诚意，但经过将近一周的洽谈、核算和项目考察，却发现因为保障房项目无力承担高额的融资成本，而信托产业受制于信托收益太低难以过会等因素，融资洽谈无果而终。
    “融资成本高达20%-25%，房地产信托实在是不适合保障房建设融资。”山东省上述政府部门人士认为。
    而一家信托公司负责人则告诉记者，信托公司面对保障房融资也很无奈，因为目前各大信托公司受制于净资本管理办法，信托收费实在无法降低，至少要收3个点以上，而且发行渠道很贵，如果信托公司每笔业务盈利低于3000万，就很难过会，保障房类项目也是如此。
违规预售“保障房”
    不过，地方政府面临资金问题，为了既能完成保障房建设的政治任务，又能从中获得财政收益，部分地方政府祭出了惊人的奇招。
    据山东省某开发商向记者透露，目前山东部分地方政府直接把保障房建设用地无偿提供给承建的开发商，而且默许开发商未建先预售，然后用预售款来建设已经预售的保障房项目。
    “山东某开发商承建了一保障房类型的公务员公寓项目，土地属于政府先无偿划拨，目前该项目尚未取得土地证，没有开工，更未取得预售证，但已经以每套预付金20万的价格预售一空，一个资本金才几千万的公司共计筹得约7亿元的预售款。该开发商即将使用这笔预售款开工建设这一处保障房项目。”上述人士告诉记者，这叫上有政策下有对策，这前后都是政府和开发商一手操办的，虽然程序上违规，但却规避了保障房建设的资金难题，令保障房项目如期开工了。
    不过据记者了解，江西以及河南等部分地区均存在此类预售“保障房期房”的操作。
    一位接近山东省地方政府的消息人士告诉记者，不是随便什么企业都可以无偿拿到土地并且预售“保障房期房”的，一般只有具有政府背景的大型国企或者有政府关系的开发企业才可以有这种机会，这对地方政府和企业都是双赢的，地方政府和企业通过这种方式均可以不费任何融资成本即能融到保障房资金，地方政府完成保障房建设的政治任务的同时，还能在预售款到位后获得一定的土地出让金，而相关企业承建保障房虽然利润较薄，但在商品房如履薄冰的背景下稳赚不赔。
    同时，记者获悉，因上半年各地方政府保障房项目开工不足，为在下半年赶时间完成保障房任务，地方政府除了“预售”保障房融资之外，还出现了在划定的保障房用地上挖坑号称开工后，却不再动工、将去年的保障房任务算到今年等诸多怪现象。

声音

“开发商现在最想盖保障房”

华远地产董事长 任志强

    其实开发商现在最想盖保障性住房，因为盖保障房可以拿到贷款，也可以进行发债，如果没有这部分资金支持，开发商现在想融资很难。虽然政府对保障房贷款有监管，但因为现在都是商品房配建保障房，同一个施工单位进行建设，资金的使用很难监管。比如说我们通州的项目，贷款都给一个施工单位，但是监管部门也无法区分施工单位盖的是哪个部分的房子。
    不久前，国务院又提出希望各地要增加配建，这样开发商也就有机会了。配建实际上是转移政府压力的过程，一方面政府把资金压力转移了，另一方面把亏损压力也转移了。所以，现在配建保障房的地块都比保障房本身价格高，要弥补保障房的亏损，开发商就只能靠商品房部分去弥补。
     而对于保障房融资难的问题，为什么不能动用社会条件，如发REITZ或者其他基金来做保障房的长期租赁呢？现在政府自己做的保障房项目都亏得很厉害，北京现在已经有的两个公租房项目，6万多套只租了3万多套，而且入住率很低。我们提出发行300个亿的基金，也建立了一整套的运作模式，但是到现在都还没有批下来。

“政府可考虑收购存量房”

中房协副会长 朱中一

    在鼓励企业探索保障房建设的同时，政府的思路应该更加开阔，不要仅仅把目光盯在“建设”上。
    实际上，现在市场上有很多房龄较长、户型不合理的存量房，不少具有改善性购房需求的购房者希望出售这些房子。这样的房源在市场上不好销售，却适合用作保障性住房。政府其实也可以考虑收购这些房源，加以改造和翻新，作为保障房出租出售。
    实际上，城中村和小产权房里，本来就聚集了大量低收入的外来人口居住，如果能改造成保障房，这样既节约了建设保障房的时间和资源，又改善了居民的居住条件，一举两得。董映颉 采写

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