首页地产正文

限购令加码:警示意义大于实际意义

作者:回建强

来源:

发布时间:2011-7-29 21:05:37

摘要:限购令加码:警示意义大于实际意义

回建强

   据媒体报道,住建部正在酝酿实施新一轮限购政策的城市名单,重点锁定一线城市周边房价上涨过快城市。但限购政策也要有一个边界,不能任意扩大下去,因为全面限购意味着房地产市场的完全计划化。
    笔者认为,此次国务院提出“对部分房价上涨过快的二三线城市也要实行限购”,其警示意义大于实际意义。
    首先,限购城市范围有限。“新国八条”实施后,限购的城市为40多个,只占全国600多座城市的不到十分之一。国务院此次明确限购令将从严,其含义有两个:一是已经限购但相关政策执行不力的,要加大限购力度,行政区域覆盖范围要更广;二是房价上涨过快的非限购城市要执行限购政策,特别是在一线城市周边的热点城市,这次很可能率先进入限购范围。
    不过,能符合上述要求的城市并不多,预计在20-30个。相比500多个非限购城市,限购令扩展的范围并不会太大。
    其次,限购只在局部领域和区域有作用,不能解决资金流动性过剩及外溢问题。从调控政策的运行机理来看,限购政策本质上是“堵”的思路,只是迫使资金流向其他区域或领域,并没有给资金合理的出路。此前一线城市和部分二线城市采取了限购措施,因此造成了目前二三线城市,甚至四线城市投资投机性购房需求活跃。其实这是“新国八条”出台之后就存在的市场预期,政策的制定水平和对市场预期的反应显然有失水准。
    如果扩大限购范围,又缺乏合适的投资渠道,大量聚集在住宅领域的资金将被挤向其他领域,如商业地产、养老地产,或者非地产的消费品领域,从而造成新的市场混乱。
    最后,即便扩大限购范围,也不会一刀切,应根据实际情况分别处理。根据上半年房地产市场运行情况,未采取限购政策的二三线城市,市场供应和销售情况由于市场发展阶段和购房需求的不同,呈现较大的差异,价格上涨的原因很多。
    例如:有些城市因为大型中心城市的限购,投资、投机资本转向周边的二三线城市,房价涨幅较快;有些城市是外地人购房占比较大,抬高了当地的房价,特别是一些就业机会大和一些旅游城市;有些城市则因为原地区本身价格基础不高,由于近期城市发展较快,房价增幅较大。因此,针对各城市房价上涨的不同机理,相关限购政策不宜一刀切。
    尽管限购政策是抑制投资投机购房需求较为有效的措施,但其负面影响也不容忽视。虽然国务院表态,限购政策将在一定时期内坚定执行下去,但行政性措施毕竟有悖市场经济原则,如果不顾外部条件的变化,僵硬执行,那么房地产行业的发展将更加扭曲。
    房地产业存在的若干问题在本质上并不单纯取决于行业本身,更多是受到外部宏观因素的影响,比如货币超发。房地产调控,既要采取短期调控与中长期制度建设相结合的办法,也要采取综合措施治理。
    笔者认为,解决房地产问题的思路,一是继续回收流动性。从源头上解决房地产投资过剩问题,必须继续执行稳健的货币政策,继续提升货币价格,即利率水平,消除目前负利率的状况,促使资金回流银行;二是增加市场供给,在挖掘城市国有土地供应量的同时,在规划许可的情况下,逐步将小产权房纳入到合法市场供应渠道;三是促进区域发展平衡,切实落实各区域综合配套改革,形成新的区域经济增长点,缓解东部发达地区的人口增长压力。
    (作者为北京中房研协技术服务公司研究中心总监)

查看更多华夏时报文章,参与华夏时报微信互动(微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」)

(3)收藏(0)