方兴地产的造城冲动：下一目标锁定宁波

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

   央企方兴地产正因为600多亿元投资的长沙梅溪湖项目陷入争议。近期，方兴地产主要负责土地一级开发的梅溪湖片区两幅地块的推出遭到冷遇：其中一幅商住用地以底价成交，另一幅纯商业地块则遭遇流拍。
    有业内人士指出，方兴地产在梅溪湖中扮演的是土地一级开发的角色，虽然土地是从当地国土局手中出让出去的，但其收益却有可能因土地市场走低受到影响。而在长沙造城的同时，方兴地产已经将下一个目标放到了宁波，同样是一个体量巨大的城市综合体项目。
600亿豪赌长沙
    预计总投资额高达600多亿元的梅溪湖国际新城项目，遭遇冷清的土地市场，近日成为业界关注的焦点。
    “有关项目的进展情况，以及后期是否会有其它的融资举动，现在还不便透露。”方兴地产相关人士6月15日表示。
    近期梅溪湖片区通过挂牌出让的两幅地块，似乎并不顺利：其中一幅商住用地以底价成交，另一幅纯商业地块遭流拍。
    今年1月26日，方兴地产与长沙市有关方面就梅溪湖国际服务和科技创新城项目举行签约仪式。预计总投资600多亿元。
    “方兴地产目前在梅溪湖项目上主要在做土地的一级开发。”长沙先导区管委会办室人员告诉记者，土地是由国土局出让的，因此土地出让失利与否和方兴地产并没有直接的关系。
    有业内人士指出，虽然方兴地产做土地一级开发的风险并不大，但其收益却有可能受到影响。
    “对三线城市的土地一级开发商来说，虽然土地并不是从土地一级开发商手中出让的，但土地市场的好坏却可能与土地一级开发商的收益相关。房企在这种协议中从土地平整中获得的收益虽然稳定，却比较有限。因为有的合作框架中，政府可能会把一部分溢出的收益按开发商前期投资的多少来分给房企。而土地市场走冷，房企的这部分收益可能也会大幅缩水。”五合智库副总经理蔡文韬在接受记者采访时表示。在调控背景下，投资土地的一级开发同样也是有一定风险的。
    一家房产机构人士告诉记者，梅溪湖的土地一级开发之前也遇到了一些困难。“在方兴接手之前就有一家美国公司参与了梅溪湖项目。但因项目庞大，这家外资公司坚持了约一年，中间没有做出什么实质性投资，之后就退出了。”德思勤一位高层向记者透露。
    “梅溪湖新城项目开发周期约为8年，项目是分期来开发的。方兴地产目前主要是做包括拆迁在内的土地一级开发，具体做哪些商业或住宅项目，还要看后面的开发进程。”长沙先导区管委会办公室人士向记者透露，在梅溪湖新城项目中除了负责征地、房屋的动迁，方兴地产还会做一些基础项目的工作。
    而据梅溪湖国际新城的招募公告统计，该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。
    不过蔡文韬向记者指出，这么巨额的投资量却未必对方兴地产有真正的压力。“不可能一下就投资这么多钱。不管是一级开发还是二级开发，一定是分期开发的。而分期开发和框架性协议也给了方兴地产一定的运作空间，可以分散资金压力。”蔡文韬说。
    长沙先导区管委会办公室人士也向记者透露，目前与方兴地产签的是一个框架性的协议，具体的项目还要看整个梅溪湖新城开发的进程。
多方融资扩张
    方兴地产似乎在梅溪湖项目上投入了相当大的关注。
    记者在采访中了解到，在1月底签约长沙梅溪湖项目后，方兴地产已经将下一个目标放到了宁波。而这个项目，也是体量巨大的一个城市综合体项目。
    5月31日，宁波市国土局发布的“宁波江东核心区地块”的入围名单显示，该地块已经有5家大型开发商入围，方兴地产榜上有名。7月5日方兴地产将与另外四家房企角逐该地块的开发权。
    公告资料显示，宁波江东核心区地块，地处宁波江东区，地块共由11个子地块组成，可建建筑面积高达43.79万平方米。该地块预计将建9座百米左右的高层群，其中5#地块最高将达175米。而该地块的出让总价高达42.92亿元，竞买者需首先交付高达8.5亿元的保证金。
    目前，方兴地产在国内拥有八个处于不同开发阶段的物业开发项目，分别位处北京、上海、丽江。而在方兴地产2010年的三大业务板块中，物业开发、物业租赁及酒店经营，分别占总收入之46%、14%及32%，即房地产开发的比例并不高。
    “这几年方兴地产开发的项目并不多，他们在开发团队的建设上似乎有些跟不上扩张的速度。不过有着央企背景，方兴地产在融资、拿地方面都有着优势，应该说在获取土地上还是较有发展潜力的。”戴德梁行一研究员向记者表示。
    有意思的是，在今年4月份方兴地产就开始了融资。而这些行动，似乎是在为接下来的扩张做准备。
    4月11日，方兴地产通过汇丰银行、苏格兰皇家银行等向海外发行了5亿美元的有担保优先票据。这项票据融资长达10年，每年年息6.75%，于2021年到期。此后，6月初方兴地产将其全资附属公司上海量拓投资的全部股本权益以9.33亿元的价格出售，方兴地产表示，这次出让的所得款项将用于未来可能的投资或一般营运资金。
 “如果方兴地产继续扩张，相信后面一定会再次看到他们的融资行动。”乘星行机构总经理李骁说。

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