二套房贷政策放宽执行存难题

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王雪涛 北京报道

    在二套房贷政策放开的消息出台后，记者从建行、招行等多家银行了解到，由于该意见刚刚下发，各银行对“自定二套房贷利率”的政策还在消化过程中，尚未制定出最终的标准，而这一标准如何执行还得看监管部门的意见。
    多位银行人士预计，放宽第二套房贷政策，预计将刺激部分为改善居住条件的购房者，以及部分看好楼市长期走势的投资客入市，从而带动银行住房贷款业务量增长。不过二套房贷政策放开意味着银行收益减少，而政策能否真正提振楼市有待观察，部分银行表示谨慎乐观。

营业税减免
促进二手房交易
　　  在北京铁路工作的陈先生已经40多岁了，还住着一套小两居。随着孩子长大，他一直考虑换套大点的房子:“我必须先贷款买一套房，再把现在的房子卖出去，很麻烦，所以一直下不了决心。现在也许是个好时机。”
    按照新政策规定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
　　  而对要缴纳营业税的房源，显然也省下了不少的费用。记者算了一笔账，以个人购买一套南三环普通住房为例，面积为90平方米，成交价为100万元，如立契时间为2004年6月20日，房东原买进价为80万元。按照原政策，营业税为：100万×5.6%=56000元，退税：100万×5.35%×0.8＝42800元，实交：56000元-42800元＝13200元。而按照新政策是：免交。如立契时间为2007年12月20日，也就是不满2年的，按照新政策：(100万-80万)×5.6%＝11200元。
    “这对目前的二手存量房而言，是个利好消息，应该说购买在2年以内的次新房在目前的二手房市场存量相对是比较少的，大批准备交易的二手房都满足了2年以上免收营业税的条件。”一中介公司总监告诉记者。
　　  “次新的普通住宅，恰恰是市场上最受欢迎的。因此政策调整对二手房市场是个重大利好。”链家地产市场研发中心主任王志伟认为，营业税在二手房交易成本中占最大一块，缩短营业税的免征年限，并将全额征收改为差额征收，将有效降低部分购房者的购房成本，有利于提振信心、促进市场交易量回升。
    二手房交易营业税的调整，加上了“暂行一年”的前缀。王志伟认为，这一时间限制一方面是为了刺激消费，缓解购房者的观望，更重要的目的是防范可能产生的房地产投机。如果一年里营业税的优惠政策没有产生效果，则可以延长；如果引起了市场的投机盛行，则可以取消或再次调整。

人均面积缺标准
新政执行存难题
　　  在新政策中对于购买第二套普通自住房作出了如下的说明：“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”
    专家认为，与此前地产界普遍期待的二套房贷全面松绑不同，这一次国务院的政策调整由于附加了“平均居住面积”的前提，其力度远远没有想象中的那么大，显然，希望楼市向好的地产商和地方政府，都不喜欢这样的“设限”，而这恰是地方政府试图调高人均居住面积的原因所在。
　　  目前北京市建委对居民普通自住房的定义是:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140平方米(含)以下;实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍以下。
　　  “银行在具体认定的时候，面积是很好操作的，但是容积率就很难掌握了，尤其是很多二手房的交易。”工行相关人士指出。此外，国务院出台的新政策中虽然有“低于当地平均水平”这一标准，但是在实际判断中银行的可操作性也不是很强，因为每户居住人数存在较大的不确定性。
    记者从银行方面了解到的信息显示，上述优惠政策之前一直没有落实，在于缺乏可以参考的“当地平均水平”的统一标准。
    上述负责人称，对于二套房贷，银行方面除了考虑“人均面积低于当地平均水平”这一因素外，还会有一些更细化的考量标准，例如审核客户的征信记录，考查其收入水平以及学历情况。他说,对于2009年的住房信贷投放，规模并不是第一位的，银行会转而对结构进行调整。“规模可能比2008年小，但利息收入水平维持在统一水平。”
　　  我爱我家相关研究人员则认为，当前很多地方还没有权威部门出具的“当地平均居住面积”数据，购房人应该到哪里、怎样开具当前居住状况的证明，仍然不明确。因此二套房贷的政策调整还需要相关配套细则。

银行惜贷
静待执行细则
    据记者了解，虽然二套房贷已经松绑，但目前银行比较惜贷，审查比较严格，让二套房政策的执行打了折扣。
    “二套房的政策其实主要是指金融政策，在没有更多统一细化的条款出来前，各个银行执行的方式不太一样。国有银行对此一般卡得比较严，银企合作的思路比较老套，而其他一些商业银行比如民生、招商等，在执行中稍微会灵活一些。”王志伟表示。
    一家外资银行的负责人告诉记者，其最新的房贷政策只对优质客户执行，其他的客户根据具体情况执行八折、九折利率。在二套房方面，会严格执行国家政策，对于一般客户，会仔细核对其信用记录，查看其买房记录。
    “现在银行在房贷方面的审查比较严格，以前两三天就放出来了，现在要七八天。”一开发商透露，置业顾问帮业主代办按揭贷款时，银行除了仔细调查供款人的收入外，有的银行还会看购房者父母的购房情况。
    “国务院二套房贷松绑，不管对老百姓还是房产企业都是利好消息，预计政策落实后，中国银行的房贷业务会有所增长。”中国银行分行办公室人士在接受记者采访时表示，房贷规模如果增长，那么，不良资产的绝对规模增加是正常的，但是这个比率还是在可以控制的范围之内。
　　  而谈及中国银行将采取哪些措施以配合国务院这一政策时，该人士表示，将根据总行的要求，并结合上海实际落实好这一政策，但具体的实施细则还要根据中国银行总行的总体要求而定。
    工商银行分行有关人员也表示：“目前还在等待总行纲领性文件的出台，不过我们将严格执行遵守国务院和总行的相关规定。”上述人员说，松绑二套房贷对银行房贷不良资产率会有影响，但是工商银行在二套房贷的细则出台后，会加强事前监管，事中事后监督，把风险控制在最低。
　　  中国农业银行不愿具名的相关人士告诉记者，国务院这一政策出台后，农行将会配合实行，但相关内容还都在讨论制定中。对于这一政策是否会拉升房贷不良资产率，现在房贷不良资产率并不高，而且二套房贷政策具体落实后，银行方面也会出台相应的措施来控制风险。

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