“阴阳合同”依旧盛行 最低指导价将提高

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王晓慧 北京报道

   “现在还可以做阴阳合同吗？”
    “没问题！”
    在《房地产经纪管理办法》正式实施一个星期之后，本报记者走访了十几家房地产中介商，得到的答复基本一致。而由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》则明确禁止房地产经纪机构和人员协助购房人签订“阴阳合同”。
    稍早些时候业内人士纷纷预测，这个被称为“深深触及了房地产中介潜规则”的《管理办法》会使繁荣的中介市场面临严格的监管，“阴阳合同”的时代也将终结。  
漏税额度可达70%
    4月7日下午，何丽走出北京市朝阳区地税局房产交易大厅。经过近两个月的申请贷款、网签、缴税、过户等手续，她终于拿到了深红色的房产证。
    春节后，何丽在朝阳区的楼盘“北纬40度”看中了一套97平方米的二手房，总价为270万元。由于该房尚不满5年，因此契税、个人所得税、营业税一个都不能少。    
    记者为其算了一笔账：若按真实交易价格计税，何丽需缴纳营业税14.85万元（270×5.5%）、契税4.05万元（270×1.5%）、个人所得税2.7万元（270×1%），总缴税额21.6万元。但由于房产中介按照成交房屋所在区域的最低指导价格做了一份合同，从而使何丽实际缴税基数由270万元直降至60万元，最终缴税额为4.8万元，两者相差16.8万元。
    何丽毫不讳言地叙述她的“阴阳合同”之旅说，她是贷款买房，因此中介先帮她按照实际价格做了一次网签用来向银行批贷，等贷款做得差不多了，中介又让她以放弃贷款、支付全款为由撤销第一次网签，然后根据当地的最低过户指导价再做一次价格低的网签用来缴税过户。
    通过操纵网签实现“阴阳合同”是中介惯用的主要避税手段。“我本来担心新政后不能再避税了，结果表明我的担心是多余的。”何丽说，“撤销第一次网签需要本人出面，但工作人员仅是程序性地问了一下撤销理由，眼皮都不抬一下，似乎达成了一种默契。”
    “国家早就规定不能做‘阴阳合同’，但实际上市场上基本全部是‘阴阳合同’。”21世纪不动产一位不愿具名的经理告诉本报记者，“这也是没办法的事，最低指导价和实际成交价相差好几倍，谁愿意按照实际成交额纳税啊！”
    所谓最低过户指导价仅是中介常用的一种说法，专业术语叫“二手房最低计税价”，是北京市相关部门在2006年7月根据房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等各项指标、系数综合制定得出的。按照地理位置，北京全市共被划分成50余个片区，每个片区的指导价格均不相同。
    由于自2006年出台以来未能随房价的变动而调整，而北京的二手房均价在这5年间已上涨了5倍多，以至于二手房最低计税价和市场真实交易价格已相差很远，二手房漏税额度最高可达70%。
    “漏税是一方面，‘阴阳合同’还致使二手房的真实价格难以判断。”北京京华律师事务所律师刘宏辉说。他接手的所有涉及二手房的案子基本上都跟“阴阳合同”有关，其中大部分需要按照房屋差价主张当事人的权益。“我们从官方数据上根本得不到真实的市场价格，这是‘阴阳合同’造成的很负面的一个作用。”他说。
根除“阴阳合同”的方法：
提高最低过户指导价
    对于“阴阳合同”造成的不良后果，政府监管部门并非毫不知晓，也并非无所作为。
    早在2010年9月，统计部门就宣称，一旦发现房屋销售虚报价格的行为，最高处以20万元的罚款。此外，北京市住房和城乡建设委员会也多次发布过消费警示，提示交易双方应拒绝签订 “阴阳合同”；同时，税务部门也明示过偷税漏税行为一旦被发现，纳税人将受到处罚……
    但政策的执行却不给力。中国社会科学院经济研究所研究员袁钢明尖锐地指出：“不是不能管，而是不想管，不是没政策，也不是力度不够，主要就是没人管。这种情况下再出什么法律条文也没用，‘阴阳合同’之下还会再出现新的‘阴阳合同’。”
    本报记者调查发现，无论在网签、纳税还是过户环节，都很容易发现与实际价格相差悬殊的避税价格，但这个价格原本又在最低过户指导价的范围之内，因此，每个环节要么是畅通无阻，要么就是睁一只眼闭一只眼。
     “首当其冲是要提高二手房的最低过户指导价，如果提高到和市场接近的水平，政府根本用不着查，‘阴阳合同’就能根除。”刘宏辉说。
    最新消息是，北京市的二手房最低过户价马上就要调整，交易过程中用于计算税费的价格将更接近真实交易水平。
    链家地产北京双安店的一位销售员预计上调幅度是现在的1.5倍。
    链家地产的工作人员以一套面积为53平方米、总价为200万元的二手房为例算了一笔账：依据目前执行的最低过户指导价，北京双榆树地区为7000元/平方米，假设能够把合同做到最低过户价，则需缴纳个人所得税3710元，如买房人名下已有住房，则契税需按3%进行缴纳，为11130元。同时，由于该地区房屋年龄均超过5年，因此无需缴纳营业税，那么税费总计为14840元。
    如果按照预计的调高1.5倍计算，双榆树地区的最低过户指导价将提高为10500元，税费也将随之提高1.5倍。 
    今年“两会”期间，业内就一直不断盛传上调最低指导价的消息，但时至如今，靴子始终未落地。
    刘宏辉猜测最低指导价迟迟不上调跟拆迁政策有关。“一旦真提高指导价，被拆迁人就会要求获得更高的特别补偿，政府也很难办。”他说。

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