震后房市料入寒冬对日投资或将成噩梦

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王晓慧 北京报道

   2010年，靠海外代工起家的温州人王奎明在东京附近的三条市购入了一处有300多平方米的地产。“当时的地价每平方米折合人民币4600元，那时候只觉得可比中国的房价便宜多了。”他说。
    接下来，王奎明又花20万元左右在这块地上盖了两栋两层的小洋楼，每栋每层是100多平方米，还把房子边上建成了花园和车库。他想得很惬意：一楼做成门面租给公司办公，二楼可以提供给员工住宿或者出租给个人，同时，作为工业区的三条市离东京比较近，坐新干线大约2小时就能到达，而他的房子距新干线站点只有大约5分钟路程。
    他对这笔投资算得很清楚：买地盖房子总共投入近200万元，扣除税费，一个月到手的租金大概有2.4万元，也就是说，不到8年就能收回投资。于是，他把房租出去后又在北海道和东京市区等地投资800万元左右接连买了3处房产。
    再接下来的事不说我们也能知道，3月11日的大地震让他措手不及。“由于距离震区较远，所以现在我那几处房产并没有受到影响，”他看起来有点发愁地说，“但下一步就不好说了。”
    和王奎明一样，投资日本房地产的中国人并不是很少。首创置业股份有限公司房产投资顾问刘辉说，日本房地产市场虽然迄今仍在谷底徘徊，但其成熟的房产租赁市场使得租金回报稳定，自然受到中国投资者们的青睐。中国对外研究院的专家陈平也说，日本房地产市场泡沫20年前破裂后，由于很多美国基金购买了大量日本房产，2007年东京和周边的房价曾经回暖，但之后金融危机的爆发使一些基金撤离，又导致了房价下跌，因此一些金融和房地产分析人士认为眼下正是投资日本房地产的好机会。
    据日本风险投资企业JCL Holdings的统计，在日本购买房屋的中国人中，有1/4是为了投资。在东京，港区新房的投资回报率为3%，台东区、江东区、品川区等为5%，并且面积越小、总价越低、房龄较长的房子投资回报率更高，甚至可以达到6%-12%，相当于北京的3-6倍。
    不过现在一切全变了，大地震在给日本传统制造业带来沉重打击的同时，也被认为将会使日本的房地产市场，特别是高层建筑面临售价回落、有价无市、价格体系重建的挑战。
    1995年的日本阪神大地震已经做出了示范。日本房屋与城市发展部曾对阪神大地震后奈良县的购房消费者进行详细研究，结果表明，人们的震后购房意愿由震前的50.4%迅速下降到14.5%，降幅高达71.23%，而震前倾向购买高层与超高层集合住宅的消费者数量在地震后更是下降了93.9%。
    首创置业股份有限公司房产投资顾问刘辉说：“震区附近的房价出现下降是必然的，其它地区的房价也会在短期内出现松动。”
    悲观之处还在于一个普遍的规律，即房地产市场恢复期大约等于收入增长恢复期再加上6个月，也就是说，如果地震对城市经济未造成严重破坏、区域居民收入未发生明显变化，震后房地产市场的恢复也需要半年时间。
    正在举办的上海之春·海外置业展览会已经反映出了这种形势，虽然日本房地产开发商们如约而至，似乎并未受到地震的影响，但与各国、各地区展台前的火热景象不同，惟独日本的展台前冷冷清清。参会的温州投资者刘康表示，上海的这个大型海外置业房产会可谓是上海或整个华东地区投资海外楼市的风向标，而从目前的情况看，肯定是谁都不会考虑去日本投资了。
    “总体来说，日本震区的房地产市场会出现一种有价无市的萧条景象，而这段时间可能将持续好几年。”陈平说。他认为，这次地震时日本所处的环境与给日本经济造成2000亿美元损失，但日本经济却依然迅速从废墟里获得重生的阪神大地震不同——1995年，日本政府为了减少地震对房地产和股市的影响，采取了较为激进的货币宽松政策，一年内平均贷款利率大幅下调大约1.5个百分点，从而对房地产市场形成了有力的金融支持。
    但现在呢，姑且不论这次地震更为严重和雪上加霜的核危机将使一些作为工业基地的港口城市遭到毁灭性破坏，日本正在面临的已占GDP200%的巨大债务风险，以及为满足救灾所需资金而可能追加的预算，也许就将令日本经济伤筋动骨，恢复期更加漫长。
    这让王奎明更加担心他的投资。他看重的本是日本投资回报稳定的房产租赁市场，但眼下房子肯定是不能卖了。“我投出去的800多万元，不知道什么时候才能收回成本。”他这么说。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）