新地块福祸未知凤凰重组耀华二次闯关

来源：华夏时报

发布时间：2008-12-20 22:24:00

摘要：新地块福祸未知凤凰重组耀华二次闯关

新地块福祸未知凤凰重组耀华二次闯关

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者吴君强北京报道

    江苏凤凰对ST耀华的第二次重组，注入主体仍是旗下的房地产公司凤凰置业，所谓的新“内容”——5000万股的南京证券在第一次重组投票前已经承诺，而花了8.1亿拿到的南京雨花台区西营村地块，在房市持续低迷的大势之下，是福是祸还不可知。
    12月24日，股东大会将对新方案进行投票。第二次重组，凤凰集团是否志在必得？凤凰集团办公室主任高红光给《华夏时报》记者的回答是：“我没这种感觉，一切顺其自然。”
新地块福兮？祸兮？
    早在2007年12月，ST耀华便宣布凤凰集团将重组ST耀华，以资产置换方式实现借壳上市，但在今年8月6日的股东大会上重组议案未获通过。当时的方案是由ST耀华以其全部资产和负债与凤凰置业100％股权进行置换，本次方案的交易方式未有变化，注入资产内容也未有本质变化。新重组方案中，南京5000万股权转让也并不是新鲜事，早在第一次重组股东投票前夕，凤凰集团就承诺将这部分股权注入。
    此次新重组方案中，南京雨花台区西营村地块作为一个新的资产，拟注入ST耀华。3年来，这块地几经转手，到了凤凰置业的手中，价格已经翻了数倍。
    2005年，南京宁南房地产开发有限公司仅以3000万元拿下了这块毛地，同时，紧邻西营村的北西营村地块也被该公司以6000万元的价格买下，2006年4月，这两块地被南京市国土局收回。时隔一年，2007年11月，这两块地以2亿元人民币，挂牌出让给香港德盈集团投资有限公司，这个价格，是2005年的9000万转让价的2.2倍。按照同比计算，西营村地块的价格涨到了6600万元。9个月后，凤凰置业接手了这块地。
    2年，4次流转，地价也直接飙升。凤凰置业在重组说明书中披露，目前南京凤凰置业已支付拆迁费、补偿费、土地出让金等合计8.12亿元。按照3的容积率计算，西营村的楼面地价为4190元每平方米。高红光接受本报记者采访时，不愿透露各种费用的比例，只表示，8.12亿就是德盈集团转让给凤凰集团的总价格。
    南京一位地产资深人士告诉记者，综合考虑，凤凰云翔的开发总成本可以控制在每平方米9000元左右，而目前楼市周期仍然向下，与凤凰置业一街之隔的某楼盘已经从最高峰每平方12000元的价格下跌至10000元左右，凤凰云翔在未来即使有利润，空间也不大，在无明显的品质优势情况下，凤凰云翔前景不能盲目乐观。
    记者注意到，凤凰集团在重组说明书中强调，“凤凰置业文化地产开发项目大都通过政府的定向‘招拍挂’形成，因政府对定向资格的限制造成其他普通地产商难以参与竞价，凤凰集团可以按较为经济合适的价格获取”，“能以较低的成本拿到最好的商业地段的土地”。
    实际上，凤凰置业近几年来在南京土地市场上，高调高价拿地颇受关注，地价成本并不低。2005年1月，还被称为地产“门外汉”的凤凰置业，以人民币3.3亿元的“天价”摘取“南汽南地块”，震动南京地产界。
    2007年1月，凤凰置业参与南京河西地铁所街地块的竞标，经过78轮激烈竞拍，凤凰置业联手和凤凰集团旗下的晟基投资有限公司以10.1亿元摘得，这个价格高出底价4亿元，平均下来，地块楼面地价也高达4169元每平方米。
    此外，凤凰山庄的拿地总价为2.1亿，苏州文化城掏出了3.61亿土地出让金，总共6个项目中，只有位于板仓街188号的凤凰云海项目的地是无偿划拨的，成本仅2578万元。总体而言，与其他房地产公司相比，凤凰置业并没有表现出在拿地方面独特的政策优势。
“文化地产纯粹是个概念”
    凤凰集团抛出的故事就是“文化地产”。
     在重组说明书中，凤凰集团宣称，要打造江苏省文化CBD，凤凰置业的最大优势在于“文化地产”，目前所拥有的土地板块的总体特点是“文化溢价”。
    凤凰置业的前身系凤凰集团的文化书城建设指挥部，凤凰集团房地产建设项目始于2001年，先后建设了泰州书城、张家港书城、丹阳书城、新港物流中心、江苏国家图书中心等，但这些项目的所有权并不在凤凰置业，凤凰置业只是扮演一个建设者的角色。
    2005年，以江苏国际图书中心工程项目为核心组建凤凰置业，开发了凤凰和鸣苑，凤凰置业才算有了自己的资产。凤凰和鸣苑开发已经完成，目前凤凰和熙北地块正在建设中，另外4个项目都仍在拟建和审批中。截至2008年9月30日，凤凰置业员工仅有82人。
    按照凤凰集团的构想，在国家当前大力推进文化产业发展的大局下，随着我国城市化进程的快速推进，城市化和城市现代化必然对文化消费提出更多的需求，而以书店为文化消费提供硬件支撑的文化地产业务，必然有着巨大的发展空间。具体来说，凤凰置业以与凤凰集团图书发行网络的关系，借书店的“壳”，优惠获得城市中心土地，然后发展囊括书城、影城、商业地产和住宅地产等综合体的“文化Mall”产业。
    事实又是怎样？
    记者调查发现，凤凰置业在建和拟建的6个项目中，明确提出有“文化”配套建设的仅有3个，其中，凤凰和鸣苑项目建设了少儿培训基地和江苏少儿书店。凤凰和熙项目中规划了江苏教育书城，苏州文化城则要到2009年开始分期开发，具体建设何种文化产业并未有详细说明。
    “少儿培训基地和江苏少儿书店大概1000多平方米，房子已经建好了，但还没有投入使用，凤凰和熙项目中将建设4000平方米的江苏教育书店。”凤凰置业总经理齐世洁18日在电话中对《华夏时报》记者说。
    事实上，和鸣苑的开发面积近14万平方米，1000平方米的少儿培训基地和江苏少儿书店，仅是其总面积的0.71%。而江苏教育书店4000平方米的规模甚至不及一个二线城市大书店的规模，凤凰集团建设的张家港书城和丹阳书城规模都在一万平方米以上。即使是“苏州文化城”，其建设的重点仍是精装修单身公寓，高档写字楼与集中式商业办公。对此，齐世洁不愿就此做更多评价，在回答了记者的两个问题后，挂断了电话。
    “文化地产纯粹是一种概念。”华泰证券一位分析师对记者说，众所周知，凤凰集团实力非常雄厚，是国内出版界的龙头企业，打造的房地产企业自然也要贴点“文化标识”，不过他承认，凤凰置业手中的几个地块的位置都不错，此外对该公司并无太多印象。
    “凤凰的背景是很厉害的，不过，他们在地产行业的经验不多，第一个楼盘凤凰和鸣苑，因为位置好，主要是卖给了集团内部职工，算是福利性质的。”南京某民营房地产企业营销总监告诉本报记者，凤凰和鸣苑内部消化在南京地产界是公开的秘密，凤凰置业一度也被称为凤凰的“自建房公司”。
    凤凰集团相关人士18日接受记者采访时并没有对此否定，只是表示，楼盘销售情况可以去南京房产局网站查询，买主中也不排除有集团内部职工。