半数信托资金流入房地产 保障房商业地产成新出路

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 季小舟 北京报道

   尽管房价依然坚挺，但是在多重政策的冲击下，房地产企业开始觉得这个冬天有点冷。房地产企业想要从银行贷款开始变得越来越难，于是地产企业更多地转向信托渠道融资，但是信托这根“救命稻草”已经受到越来越严格的监管。
    2010年11月份，银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司在12月20日之前上交房地产信托的自查报告。一时发行得热火朝天的房地产信托不得不被迫降温。
54.87%信托资金流入房地产
    据普益财富的不完全统计，截至2010年12月底，全国共发行了1970款信托产品，其中500款产品投向了房地产领域，在数量上占整体的25%。不过在资金规模上，总共1908亿的信托资金中，投向房地产的资金是1047亿元，占到了总数的54.87%。
    “由于有的信托公司公布的数据较为滞后，相应的数据可能还会有所增加。” 普益财富信托产品研究员陈朋真告诉记者，“2010年12月份有时候一周只有一两款投向房地产的信托产品，比11月份下降了很多。”
    另外，据用益信托工作室统计的数据显示，2010年12月20日-12月26日一周，共有15家信托公司发行了21款信托产品，发行总规模为35.4亿元。其中房地产信托产品共有3款，虽然在发行数量上保持弱势，但是在募集规模上占了当周总规模的45%，如华澳信托发行了一个14.6亿的房地产信托产品。
    用益信托工作室2010年11月份的统计数据表明，当月共有62款房地产信托产品发行，披露的发行规模合计超过161亿元。
    在严格的监管之下，现在信托公司发行的房地产信托产品，通常都是符合监管标准的，包括房地产开发项目满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金达到国家最低要求等。
10%高收益成为吸金法宝
    “根据目前粗略的统计，房地产信托产品的收益率平均在10.2%，有的风险较高的房地产信托产品收益能达到更高，目前房价居高不下，房地产信托产品的高收益非常吸引投资者。”陈朋真对记者表示。
    如2010年8-10月份，房地产信托产品的平均收益就分别达到9.80%、10.10%、10.57%，呈节节上升的趋势，中信信托发行的“金地产基金3号信托产品”，年化收益率高达12.5%。
    据用益信托工作室的统计数据显示，2010年11月份房地产信托的平均年收益率为9.29%，而所有信托产品的平均收益率为 8.44%。其中投向金融市场领域的信托平均年收益率为7.72%，投向基础设施领域的信托产品平均收益率是7.91%，投向工商企业的信托产品平均年收益率为7.5%。不难看出，房地产信托产品的收益能力是其中的佼佼者。
“代人融资”转向“代人理财”
    2010年，监管层出台了一系列监管信托业的政策，从降低信托杠杆率到叫停银信合作产品，再到限制房地产信托，这些举措将信托业推向了风口浪尖。
    用益信托工作室的胡远洲表示，信托业似乎总给人一种“捣乱者”的形象，当监管严控信贷额度时,信托为信贷限额解围,当国家调控房地产时，信托却为房地产业提供支撑。目前监管层通过一系列政策以驱赶的方式把信托公司“逼”向“代人理财”的“正途”，前景并不乐观。
    “监管层在2010年11月份发出了通知，前10个月份信托公司从房地产业务赚取了丰厚的利润，监管限制并不能使信托公司关门歇业。虽然这个措施切断了信托公司丰厚的利润，但这也促使了信托公司纷纷另谋出路，甚至一部分信托公司又变相做起了被严打叫停的银信合作项目。” 胡远洲指出，“要想使信托业走向正途，仅靠监管层的驱赶是不够的，必须要让信托公司真正建立起‘代人理财’的长期盈利模式，要不然信托公司将继续游走在监管夹缝中‘代人融资’。”
    在陈朋真看来，监管层的严格监管是为了使地产信托更加规范，因为房地产业务太容易受到利益的诱惑，对不合规的项目进行融资，这无疑会加大整个市场的风险。
保障房商业地产是新机遇
    “目前信托公司发行的房地产信托产品大多数是为商业住宅进行融资，而由于房价居高不下，商业住宅的风险较高，目前监管部门也正是要加强这方面的约束。”陈朋真表示，“信托公司可以转向做保障房、商业地产，或许能找到一条新出路。”
    中国企业联合会执行副会长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏在近期举办的搜狐企业家论坛上指出：“当前保障房建设的资金问题一直困扰保障房的发展，可以将房地产信托投资基金引入到廉租房建设中，从而解决资金问题。”
    目前，上海、天津、 重庆等地已经开始试点将房地产信托投资基金引入廉租房和公租房的建设。
    当前，国内房地产市场的泡沫主要集中在住宅领域，保障房、商业地产则有可能成为信托公司在房地产领域新的机遇和盈利增长点。一些信托公司已经开始针对保障房、商业地产领域发展房地产信托投资基金业务。
    “住宅领域虽然收益高，但是波动大，更容易受到政策的影响，风险也大，而如果做保障房、商业地产领域，虽然说收益可能没有那么高，但是如果规模做大了，收益同样很可观。” 陈朋真指出。

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