二套房贷有望松绑市场调整周期仍难扭转

来源：华夏时报

发布时间：2008-12-06 15:00:00

摘要：二套房贷有望松绑市场调整周期仍难扭转

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者王雪涛北京报道

    上月农行二套房贷认定政策刚一出台就被“拿下”，银监会紧急行文各商业银行，严格执行去年的“二套房贷”政策，关于房贷新政如何执行始终半遮半掩，颇为神秘，让不少业内人士和消费者一头雾水。
　   不过，记者从知情人士处获悉，住房和城乡建设部等调控参与部门对目前“二套房贷”政策意见与相关部门并不相同，随着房地产市场变化，“二套房贷”变化并未就此止步。
　　住房和城乡建设部副部长齐骥认为，随着房地产市场的变化，无论是中央还是地方，都还会采取更有力的政策调整来促进住房消费，在一定程度上包括第二套住房政策的调整。
二套房贷政策受关注
    记者就“是否放开二套房政策”分别致电几家银行的客服，得到的答案都是：细则仍未出台。不过，当记者以客户身份咨询部分银行个贷部门的工作人员时，却发现有的银行已放松了首次购买非普通住房和第二套房的贷款条件。
    某商业银行个贷部的工作人员表示，首次购买面积在90平方米以下的普通自住房，按央行规定可以给予首付两成、利率下浮30％的优惠；购买第二套房，如果第一套房房贷已经还清，且贷款者信用良好，可以给予七成贷款、利率下浮15％的优惠。
    业内猜测，各家银行的房贷细则其实早已出台，只是一直不肯对外公布。例如，兴业银行对于存量客户的规定是，只要客户信用记录通过评审，没有逾期还款的老客户的二套房房贷利率均可下调30％。招商银行方面则表示，如果客户购买90平方米以下的新房，且是首次购房，贷款首付可以低至贷款额的两成，但超过90平方米最低则需三成的首付，而符合条件的贷款者均可享受利率七折优惠。
    某商业银行个贷部负责人表示，优惠条款只能口头向客户传达。原因主要有两点：一是向新客户发放低息贷款的信息一旦全面暴露，老客户也会要求降息；二是当前处于政策多变期，银行只能暗中行动，以试探监管层的态度，若全面公布优惠细则，或将招致监管层的处罚。
    上述人士私下对记者表示：“大部分银行之所以至今仍未推出最终的执行细则，是想等监管部门进一步明确政策。在监管部门未明确表态前，银行也不好先表态。不过，在国有大银行进行试探后，如果监管部门没有表态，估计那些按兵不动的银行很快就会跟进，之前处于暂停状态的房贷业务很快就会有实质性进展。”
新政难改市场调整周期
    虽然工行、建行、农行、招行等多家银行的理财专家均认为，大幅降息将逐渐搞活一、二手房市场的成交量，并且此前争议很大的“二套房贷”可望得到“变通”或“松绑”。不过，即便房贷新政可对住宅市场直接产生影响，业内也不认为其能够扭转市场调整周期。
　　“房贷新政在短期内能在一定程度上缓解成交量极度低迷的问题。先不论央行和银监会在具体标准上是否能够达成一致，对于首套普通住房实行可贷款八成、利率打七折的政策将会刺激一些刚性需求入市。”易居房地产研究院住房金融课题研究组组长回建强表示，但是从中期看，我国房地产市场的发展周期依然以调整为主。
    回建强强调道：“主要原因是，世界金融危机依然在继续发展的过程中，我国宏观经济在明年会迎来最困难的时期，在这种情况下，住房投资、投机需求会大幅度减少，消费者投资、消费的动力不足，保有现金成为最佳的选择。住房新政虽然可以降低买房成本，但在房价依然较高的情况下，改善型需求不会立即入场。”
　　因此，回建强认为中期房地产不会走出独立于宏观经济周期的行情，甚至在国家政策的调整下，房地产市场还会弱于宏观经济的步伐。更何况，从长期来看，还存在政策调整的不确定性。“站在长期角度，房贷新政的效用会逐步递减。随着时间的推移和经济形势的变化，央行会继续调整相关利率政策，不排除在经济走稳后或者通胀压力加大的情况下，出台加息政策。”
　   “今后两年我国房地产市场走势并不乐观。”易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，虽然中央力度空前的“4万亿投资计划”吹响了拯救经济的号角，但总体来看，目前全国房地产市场仍呈现量价齐跌的形态，全国楼市触底反弹可能要等到2010年。
    瑞银的分析师也表示，中国房地产行业面临的周期性下滑仍将延续几个季度，因而明年将持续疲弱。
买家尚在观望中
    记者从21世纪不动产、我爱我家、置换家园等多家中介公司获悉，近期收到客户关于政策、利好消息的咨询量比之前增长约10%，部分客户更表示放松“二套房贷”政策，使这些换房人士也享受较优惠的房贷成本，能留下多一点现金备用，因此都会考虑在利好落实后出手换房。
    置换家园丰台分店店长介绍，虽然政策出台的可能性比较大，但是细则一日未落实，买家还是会采取观望的态度，所以近来市场反应比较平淡，咨询客户和咨询电话并没有明显增加，也有客户来电咨询第二套住房政策是否松动，但得知并未落实时大多会再等等看。对于准备出售手头物业的业主，对缩短免征营业税年限十分期待，大多会等细则出台之后再上市，因为可以节省一大笔费用。
　　为了享受基准利率70%的利率优惠，一些老客户打起了转按揭的主意。某商业银行个贷部工作人员杨小姐表示，目前，银行存量客户一般享受的是利率下浮15%的优惠，但是通过转按揭到其他银行，可以享受利率下浮30%的优惠，达到少付利息的目的。
　　不少按揭人士透露，房贷新政出台后，很多市民打电话到公司咨询有关详情，不少市民表示，如果真的可以享受首置优惠，他们肯定会“转会”。按揭业人士希望各银行能尽快制定清晰的指引，以协助观望的市民们选择按揭银行和产品。