陈淮：房地产调控政策前瞻

作者：陈淮

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发布时间：2010-11-05 18:11:39

摘要：陈淮：房地产调控政策前瞻

著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮

　　怎么看待中国房地产市场的未来趋势。简单说，一个在未来五到十年的周期内，中国房地产市场仍然是世界最大的房地产市场，没有疑义。我们还处在老百姓住房从脱困向改善需求转变的过程中，我们还处在农民工进城的大规模的迁徙运动的初期，没有任何理由可以怀疑中国房地产市场的发展前景。
　　我也告诉在座的企业家们，有四个不要指望，不仅是今年明年你不要指望，未来长期发展过程中你都不要指望的是：第一，三到五年的周期内利率低于或者持平于现在的情况，是非常之少的，不要指望降低了。
　　第二，你不要指望政府放松对投机性、投资性需求的管制。抑制、限制投机性需求是各国房地产市场的常备良药，不可能轮回到让投机性需求左右我们的市场供求。别以为温州炒房团、山西煤老板才是投机者，我们相当多的开发商自己就有很大的投机行为，囤地就是这样的行为。作为一个规范的市场，一定会形成对投机性、投资性需求的管制，别指望这个政策就此退出历史舞台。
　　第三，不要指望房价暴涨暴跌。价格波动不是市场常态下的合理现象。我们在过去一段时间面对过由于恐慌性需求，加上投资性需求，加上开发商忽悠的很多问题导致的价格在一年内、一个月内，甚至一周之内就能上涨20%到50%，这一定是不健康的因素。如果说转型的话，我们要从看政策脸到看市场脸，迄今为止，房地产业的诸多企业，并没有经历过市场优胜劣汰的残酷洗礼。
第四，不要指望无限度地动用金融杠杆来扩大自己的盈利能力。我们明的暗的，把风险转嫁给银行、消费者的这样一种冒险之路、投机之路，不是市场经济和企业发展的正常方向。
风险和盈利从来都是有对应关系的，如果你打算动用金融杠杆，那么势必承担相应的资产风险。指望政府放松对风险的平衡，来保护这个产业，保护企业的路已经走到头了。
　　目前，房地产市场还有四个主要任务：第一，完善住房保障体系。我们大多数人已经解决了有房子住的问题，已经走过了整个八十年代到九十年代初期的严重住房危机的阶段。但是，解决大多数人有房子住还不行，我们第一大任务是解决所有人都有房子住的问题，这就要扩大廉租房覆盖范围，实现人人有房住。
　　第二，我们得做好准备并且在一定规模上找出一条农村转移人口在城镇中就业和落户的切实可行之路来。这个规模之大，可能要涉及数亿人口。
　　第三，我们还需要坚定不移并且大刀阔斧地支持而不是限制老百姓住房从脱困型需求向改善型需求的转变。不是让老百姓有房子住，能够满足基本住房需求，有上下水道就可以了，要和2020年全面小康社会的发展水平相适应，和老百姓的生活水平提高相适应，和老百姓私人资产累积的要求相适应，有相当大一部分群体要从脱困型需求向改善型需求转变。
　　第四，我们的城市化重心要从沿海特大城市转向二、三线城市。城市的改造、扩张、发展任务还远没有完成。在这个过程中，拆旧建新，以及从沿海向二、三线城市转移仍然是一个待解的，存在诸多难题的问题。