炒房团眼中的调控奥秘

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 应辽产 高殷 北京 浙江 江苏 报道

    9月29日，国家第二轮宏观调控利剑再出，随后深圳、厦门等地的“限购令”紧随其后，一场直接针对炒房的狙击战迅速打响。
    十一黄金周期间，《华夏时报》记者分几路追踪温州炒房团发现，温州当地的房屋中介显然依旧忙碌，各种组织下的温州“参观团”仍在长三角区域活跃，但大多数温州外地购房者，考虑到政策因素，下手前已开始观望，但对于政策，他们还是有保留地认为影响有限。
房虫称观望但不离场
    每年的十一长假是外地楼盘看房团的最佳时机之一，但今年似乎有点冷清。9月29日“新五条”利剑出鞘，给刚被“回暖”声音暖热了的楼市带来无限凉意。
    10月6日下午，本报记者赶到江苏启东市郊温州购房团看房的龙豪海景湾。本来主办方计划温州投资者6日现场实地考察，7日、8日现场成交的购房者签订合同。但记者发现，温州购房团却已经提前包车回温州，售楼中心前“欢迎温州考察团莅临参观”的红色横幅还在风中摇曳。
    记者电话联系到了带团负责人，该负责人表示本次看盘购房团的成员还是热情很高，但出手都还是比较谨慎，希望回温州后再做决定。
 尽管如此，龙豪海景湾的销售主管告诉我们，目前一期91套房，已有40余套被预订了。盛经理告诉本报记者：“目前房地产调控政策主要还是对一线热点城市的限制比较大，现在像启东这样的二、三线城市还没看到明显影响，估计也不会有行政上的限购限制。因此还是有投资的价值。”
    曾经在北京、上海等一线城市投资多套房产的黄先生向记者表示：“比较来说，温州人投资还是更钟情于房产，但是投资的区域选择很重要，要根据整个政策趋势和市场形势来判断。”
    据黄先生介绍，今年4月份开始的第一轮房产调控，重点是抑制一线热点城市的投资投机，因此黄先生在新政执行伊始就卖掉了在北京投资的31套住宅，落袋为安。他告诉记者：“现在第二轮调控又来了，但其实主要还是热点城市，预计二、三线城市还会比较安全。”
    据记者了解，像黄先生一样，在新政出台前后有相当一部分温州投资者，都已及时将手中房产抛出，或转移战场或等待“抄底”机会。
    而据记者了解，随着一系列“回暖”信号的释放，杭州下沙、九堡、滨江地段的房源受到了“温州考察团”的关注，每个周末都有满车的看房团前往杭州，而且几乎每次都有不少于十套的成交量。
    事实上，早已被“妖魔化”了的温州炒房团对于房地产调控并不陌生，似乎已经炼就了愈战愈勇的“金身”，由于投资者手中往往掌握着大量游资，因此很少因为几套房子被套就随意撤退，在他们眼里，“炒房可以观望，但不会离场。”
政策的压力下低调行事
    9月29日，国家第二轮宏观调控利剑再出，“新五条”要求各商业银行全面停放三套房贷，禁止消费性贷款用作购房，并且增加了房产税试点、问责地方以及土地增值税清查等内容。
    此后，深圳、厦门两地“限购令”相继推出。10月7日晚，上一轮调控迟迟未出的上海调控细则也终于露面，要求在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房），并提出将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。这是上海首次官方表态将进行房产税试点。
    除此之外，浙江省商品房预售资金监管暂行办法国庆前夕正式出台，从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。
    多位业内人士分析，“新五条”政策以及各地细则中，“限购令”在短期内将直接影响楼市。因为从全国房地产市场来看，楼市的消化，一半以上靠异地客户。这无疑给如温州炒房团这样的异地投资客最大的打击。
    10月7日晚，温州平安易居房地产营销有限公司总经理姜毅告诉《华夏时报》记者，新政策出台对温州购房团还是产生了不小的影响，这次他们公司组织的购房团，最终参加看盘的有30多人，在杭州现场签订合同的有6位。他表示：“现在政策还不是特别明朗，大多数购房团成员还是选择了暂缓交易，处于观望状态。”
    面对这一次加强版的调控政策，尽管温州的投资客们还在转战，但他们同样感受到了凉意。上述长期投资炒房的黄先生表示：“十一前后出台的这些调控政策，比之前都更加具体明确，可操作的环节减少了，我们预计5个月内，北京、上海、深圳这样的一线城市，政策都难以松动。”
炒房人认为“越调越涨”
 事实上，正如北京、上海的地方调控细则中的表述，限购的时间前提是“在一定时期内”。北京市房地产业协会一位负责人曾对记者表示，利用行政手段干预市场交易，在短期内影响大、见效快，但这其实并不是最合适的，价格最终还是要靠市场自身去调节。
 而温州炒房团的团员们也深知其中的利害关系。“投资者看待调控与普通购房者不同。”黄先生侃侃而谈，“其实每次调控说到底都是暂时的，因为中央与地方的博弈是无法避免的，而有博弈就有缝隙。事实上每次宏观调控的结局都是‘越调越涨’。所以，从某种意义上说调控对温州炒客来说作用有限。”
 姜毅也告诉记者，此次购房团的团员也表示，如果盘少，他们还是会出手，如果盘子量多，还有其他的选择机会。目前大部分在观望也是暂时的，毕竟温州这些资本需要出路。
 中国银行温州市中心支行的数据显示，2009年，从国内外汇入温州的资金高达2.5万亿元，汇出资金2.2万亿元，留在温州尚有近3000亿元。同时，温州的民间流动资金仍保持为6000亿元。巨额游资成为温州人承受调控政策的一大支撑。
 温州投资置业精英会的一项调查显示，长期炒房的投资者一般都有足够的实力一次性付款，或者通过实业、房产抵押、民间融资等多种渠道筹集资金。今年6月份的调查显示，认为受政策影响并不大的投资者比例占到了35%。
 “各地的限购令政策具有区域局限性，这将造成购买力外移和分散投资。”温州朗兆房产策划机构总经理叶维坚在接受《华夏时报》记者采访时表示，“本地限购不能买，就去外地，上海、深圳、厦门都限购，那就分别各购买一套，二、三线城市没有限购的地方还可以继续购买。”
 他表示，这有点类似60-70年代的计划经济发粮票的行为，在市场经济的今天退回到用计划经济的手段压抑购买力，限购令的效果肯定会有，但是深层次的东西是根治不了的。打击投机炒房的关键在于供求的平衡，普通购房者的住房问题由政府通过“保障性”的住房政策解决，“刚需”没有那么强烈，投资的热度自然也会下降。

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