降息幅度超预期保利地产业绩难逆转

作者：李叶

来源：华夏时报

发布时间：2008-11-29 19:52:00

摘要：降息幅度超预期保利地产业绩难逆转

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李叶北京报道

　　这一轮的等待似乎有些漫长。
　　 11月26日，央行宣布从11月27日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。人们预想到这个政策，但并没有预想到如此大的幅度。
　　本次降息，房地产行业无疑是最受益的对象。广发证券分析师测算，对于总价100万、10年期偿还的房屋购买者，4次降息后优惠利率由6.66%降至4.28%，月供由9147.26元降至8248.03元，如果贷款年限增至30年，本金利息供给下降20.85%。
　　分析师纷纷表示，房地产行业是持续降息最受益的，由于房地产行业资产负债率相对较高，降息对其是一大利好。不过也有业内人士指出，目前的经济环境太差，国家对地产业的政策环境只好宽松，而降息减少的只是房地产公司的财务成本，彻底转暖仍需等待。

地产股财务成本减250亿
　　受此利好刺激，记者通过WIND数据浏览器观察，27日早盘房地产板块全部飘红，涨幅7.50%，仅次于水泥板块位居第二。然而，利好的刺激并没有使行情得以维持，尾盘地产股集体跳水。
　　信达证券首席策略分析师黄祥斌表示，央行一次性大幅度降息，超出了人们预期，也恰恰表明国务院对于明年的经济前景趋于悲观，目前经济的衰退程度已经超出了人们的心理承受能力。
　　根据长城证券的测算，此次降息后，居民贷款购房，总支出将缩减5%-8%。同时此次降息后，五年以上存款利率和七折优惠后的五年以上贷款利率倒挂现象消失，银行将更有动力执行此前央行提出的鼓励购房信贷政策。
　　记者测算，根据房地产板块2008年中期的负债总额4394.38亿元计算，累计降息后房地产上市公司财务成本约减少250亿元，也就是相当于财务成本下降25%左右，减少利息支出约30亿元，提高上市公司平均整体收益每股约0.03元。
　　由于全球经济萎缩，房地产行业的现金流也遭遇窘困局面。但面对下行周期，作为地产行业的龙头，保利地产似乎没有了资金链方面的担忧。
　　记者注意到，今年7月14日，保利地产发布公告，完成发行43亿元公司债，所募资金拟用于优化公司债务结构和补充公司流动资金。在此发债计划之前，保利地产净负债率一季度末已达106%，发行公司债将在一定程度上优化公司的债务结构，缓解资金压力。
　　 “在融资融券政策放宽的时候，很多房地产公司都在申请发债，但是只有几家龙头公司获批。”天相投顾房地产行业研究员张旭明向记者解释了保利相对于行业其他公司的优势。
　　长城证券分析师告诉记者：“由于具备央企背景，保利拿到的地皮都要比其他公司便宜，而终端价格也就具备了优势，从而也就拥有了更多的需求。”

成长性最稳健
　 “保利地产是房地产行业中成长性最稳健的一家上市公司，自从2006年上市以来，业绩一直保持增长趋势。此次降息，对于资产负债率并不低的保利而言，当然是一大利好。”长城证券分析师刘昆告诉记者，她给予保利“增持”的评级。
　　据保利地产三季报显示，三季度保利公司实现营业收入为13.12亿元，同比下降27.5%，净利润2.33亿元，基本每股收益为0.52元。毛利率大幅提高至49.24%，前三季度净利润比上年同期增长125.38％，截至三季度，保利的资产负债合计约398亿元。
　　记者也在WIND数据浏览器中发现，截止到三季度，公司前十大流通股股东总持股比例增加0.78%。博时、嘉实、汇添富各有一只基金退出十大流通股东。新进3只基金，分别为中邮、博时、嘉实公司旗下的基金。
　　张旭明介绍，公司从今年上半年开始，对于财务管理方面采取了“借长还短”的策略，有效优化了债务结构，目前公司短期借款和一年内到期的长期借款之和仅为29亿元，账面现金有48亿元。长期来看，公司的成长性仍然值得期待。
　　截止到11月19日，共有34家机构对保利地产2008年度业绩作出预测，平均预测净利润为26.37亿元,平均预测摊薄每股收益为1.0752元。照此预测，2008年度净利润相比上年大幅增长，增幅为77.07%。