“晒黑灯” 事件升级 空置房：一本糊涂账

本报见习记者 李一凡 北京报道

   沸沸扬扬的“空置率”争论，给本就扑朔迷离的楼市又泼了一盆浑水。
    一线城市甚至全国住房空置率到底是多少，该如何定义，又该如何统计？当这一切答案越辩越乱，权威部门又迟迟拿不出权威数据说话之际，争论双方只能在一笔糊涂账的出发点上，愈辩愈远，事件升级的方向无奈地选择了非理性。
“晒黑灯”事件
    “上周六原本打算出去郊游的，结果全泡汤了。”
    一位自称房产公司员工的网友在某论坛上留言抱怨。让他的周游计划泡汤的，是公司的“光明工程”：为了应对近期的“晒黑灯”曝光空置房事件，公司紧急安排补充配备照明设施，以保证空置房晚上7点至10点30分保持照明。他必须在周末完成这项工作。
    有意思的是，这位网友介绍说，领导要求每套房子必须装置2种以上色调的节能灯，以避免整栋楼全是同一种灯光，“不然就显得太假了”。
    这个“爆料”是真是假还有待验证，但楼盘“黑灯照”在网络上受到高度关注，却是不争的事实。网友热衷“晒黑灯”，已演变成一个遍及全国的公众性群体事件，这其实是出于对房价虚高而空置率也不低的一种不满。但楼盘黑灯率能否代表空置率也存在争论。
    “黑灯率不能完全代表空置率。”一位房地产业内人士对近来网友“晒黑灯”行动表示了质疑，他认为，黑灯率的统计不具有科学性，现在城镇居民晚间户外活动越来越丰富，很难说8点到10点黑灯的就是空置房，而且客厅和卧室的朝向问题，以及房主出差的特殊情况，都不能说明黑灯的就是空置房。
    空置房引发热议，背后是对房价泡沫量跌价滞的质疑，以及对投资性购房空置的不满，然而，究竟空置率代表的是未销售的空房，还是炒房客多套闲置房，一直在业内颇有争议。
何谓空置房？
    虽然现在“空置率”被广泛讨论，但事实却是“空置率”目前并没有统一的概念。部分专家认为空置房是商品房未销售的房源，也就是待销住房。
    中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华告诉《华夏时报》记者，我国曾有关于空置商品房指标的规定，统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房，称为空置商品房。
    举例而言，某地今年建成100万平方米商品房，截止到今年12月31日还有40万平方米没有售出，那么该地的“空置率”就是40%。
    包宗华坦言，这个指标不能反映住房真实的空置情况，“在第四季度竣工的住房，大多数会在第二年年初售出，这说明，这个空置商品房指标只能反映当年建成住房在当年的销售情况。”
    另一部分专家认为空置房是存量房中用于投资的无人居住房，即炒房客手中的闲置房。这也更接近于普通人所理解的“空置”。
    据房产中介统计显示，此前升值潜力较高的优质楼盘普遍存在着房子没人住，业主却换了好几个的现象：以顺义区的金汉绿港小区为例，小区的空置房屋大概占30%，这说明投资性购房造成业主更换的速度比较快。
    由于标准不一，结论自然千差万别。
    华远地产董事长任志强认为，现在中国内地的空置率不到4%。如果按照任说的中国城镇建筑140亿平方米的总存量计算，空置面积达5.6亿平方米，按平均每套房100平方米算，则空置达560万套。而国家统计局公布的目前待售面积为1.9亿平方米，这中间又相差了3.7亿平方米。
    如果按另一个标准算，结果就大不一样了。经济学家谢国忠认为，内地商品房空房率达25%-30%。这个标准也被中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海认可，根据曹建海的计算，按照全国城市常住人口6.2亿、人均住房面积30平米计算，全国约有186亿平方米的住房面积，全国房屋空置面积大约在46.5亿平方米-55.8亿平方米之间。如果按照一套房80平方米计算，全国就约有6975万套空置房。
    后者已经有了相关数据支持：北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌两年前进行的北京小区电表抽样调查结果显示：北京市自2004年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16%。
    到底是4%还是25%？没有官方数据出来之前，都只能停留在猜测阶段。
一本糊涂账
    广受热议的空置率就像一朵“疑云”，笼罩在房地产市场的上方。
    国家统计局近日明确表示，国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面积计算房屋空置率。
    也就是说，西方国家的住房空置率指标反映的是在全部住房中空房所占比重，我国住房空置率指标则只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重，两者是完全不相同的概念。
    包宗华告诉记者，国内很多专家把10%的住房空置率说成是国际通用的警戒线，依据主要是英美两国空房率近几年均在10%左右，“虽然有点生搬硬套，但西方部分专家确实认为空房率不应超过10%。”
    业内人士认为，市场经济条件下，空置房确实是调节市场余缺的必要储备，但一直缺乏令人信服的官方数据。
    北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，“如果空置率高的情况下价格上涨，证明了楼市处于炒作中，应该增加炒作成本，而如果空置率低的情况下价格上涨，则应该增加供应，可目前的统计数据中没有空置率数据。”
    他向记者推荐了一种简单的计算办法：独立家庭第二套以上的住宅，减去已经自住和出租的。“当然，这一统计数据量非常大，但是针对部分大城市，可以抽样部分小区做水电煤气利用率的数据统计，也可以一定程度上反映出市场实际情况。”
    国家统计局表示，准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。
    提及网友“晒黑灯”的行为，张大伟认为主要是因为没有可信服的官方数据的无奈之举。
    “晒黑灯可能会夸大空置率，这一现象出现主要还是因为高房价影响下的网友无奈之举，但是这一行动可能导致继续出台更严厉的楼市政策，甚至影响到实体经济。而如果低估空置率，甚至认为目前的楼市空置率处于合理的情况，那么也会出现政策解压楼市反弹的现象。”张大伟称。

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