地王集体失语开发商退地淹没利好

来源：华夏时报

发布时间：2008-11-25 15:24:00

摘要：地王集体失语开发商退地淹没利好

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者陈小瑛深圳报道

曾经，拥有“地王”被认为是显示一家地产公司实力的标志，但峰回路转，到了今年，地王成了公司累赘，是否能够成功开发地王，似乎又成了彰显公司财力的标志。
开发商退地的传言此起彼伏，11月23日，北辰长沙地王奠基，被标榜终于“粉碎退地”传言，开发商对退地之说一向讳莫如深，但有专家认为，退地对开发商其实是只有好处，只是很难退，毕竟胳膊扭不过大腿。

地王恐惧症

   在地产公司能排的上前二十名的，手里都或多或少拥有曾经风光无限的地王。如今，在地产公司资金普遍趋紧的情况下，他们的地王成了公众的眼中钉，是否又有开发商退地传言？成了人们茶余饭后的谈资。
   耐人寻味的是，11月23日，在万众瞩目下，北辰实业长沙地王正式奠基，有媒体用“粉碎退地谣言”给与了充分肯定，认为项目能如期开工，给整个房地产业注入一股暖流，同时增强了行业以及投资者的信心，似乎没有退地能证明公司资金一切正常。
   但市场上又有不少人开始担忧，建筑面积380万平方米的这个庞大项目，楼面地价达到2421元/平方米，加上建筑成本，以及200亿的投资资金中，部分从银行借款需付的巨额利息，该项目盈利空间已很小，甚至有亏损的可能。市场人士分析认为，以长沙目前的房地产市场来看，明显供过于求，而购买力水平和居住人口都有限的城市，要消化这些楼盘，谈何容易，但是不开发又要白白损失订金，也不划算。
   而在云集众多具有龙头地位的广州地产商，似有同甘共苦的味道，同样是在2007年9月拿下的地王，一年多过去了，目前同样处于待开发状态，开发商齐齐患上了地王恐惧症。
   恒大上市折戟后，有关其资金链紧绷的声音甚嚣尘上，员村绢麻厂土地出让金尚未缴付，更加重了这种质疑，退地之声从未终止，但恒大对这块地一直未予公开披露过任何消息。
   富力与合景泰富合作的猎德村商业地块，已启动开发，然而，引入的合作方新鸿基因为融资方案未能通过，再度让猎德地王资金成谜。高达100亿的总投资，让双方都伤脑筋。而富力另一块地王白云区祥云路地块，楼面地价高达1.8万元/平米，目前仍是一片山地，富力地产解释是政府尚未移交该地块，但具体原因不明。
   保利的金沙洲地块，被规划建设成“保利西海岸项目”，曾在5、6月有过一段时间施工，之后再度沉寂，目前没有动工。保利表示是因政府至今尚未交地，一旦政府交地，很快就可以施工。
   房地产专家韩世同告诉记者，选择不开发，是多数开发商的实际举措，但是开发商集体对退地传言讳莫如深，遮遮掩掩，让本没有问题的事变得格外神秘。开发商拿地王时是集体非理性，自食其果也是市场的一种正常行为。因为开发商和政府之间的协商很不透明，某种程度上他们是利益同盟体，所以对大的开发商闲置土地不罚款，也是政府首先主导的，因为没有部门对政府进行监督，无法掌控政府的拆迁进度。

退地利好公司

   目前，民间普遍存在的一种看法是，如有开发商要退地，就是资金链有问题，言外之意，这个公司财务状况很危险。但事实上，对处在熊市中的地产公司来说，退地未必是坏事。
   一龙头上市公司高管对记者表示，如开发商真能成功退地，对公司实为利好，一方面可以缓解公司现金流，此外，按照目前房地产市场的走势来看，房价下降的趋势仍不可避免，地王的地价和楼价肯定会高于市场价，开发出来基本就是亏损，至少不会盈利。
   同样位于广州的金地番禺地王，也被外界解读成公司现金流紧张。目前金地已经缴纳3亿元定金，金地方面有关人士对记者表示，是当地政府因该块土地拆迁等事宜还没有完成，无法在约定的时间内交地，而没有支付13亿地款。至于金地是否会退地，暂时还没有明确说法，但主动权仍然在金地手上。
   据记者了解，金地集团去年共斥资161.61亿元，在全国8个城市拍得14个项目，其中广州番禺项目和深圳龙华项目楼面地价最高，分别达到6230/平方米和5000多元/平方米。按照目前土地储备的平均价格计算，均价在1900元/平方米左右。金地认为，这些项目在两三年后建成投入市场，对销售的压力并不大。
   房地产专业律师张茂荣认为，金地与政府签订的合同已经到期，由于政府的原因致合同没法履行的，在理论上金地可以取消合同并拿回定金。
   深圳大学金融研究所所长国世平表示，开发商其实是想能退就尽量退，退不了搁在那能尽量拖延不开发就不开发，现在开发出来卖不出去过几年就成了旧楼，等过几年市场回暖再开发卖效果完全不同。如果是因为政府方面原因的话，还可以不用缴纳土地闲置金。
   但韩世同认为，如果开发商退地会搅乱整个市场，大开发商和政府协商后退的了，但小开发商不一定能退，这就会不公平。
   2007年3月，万科凭借楼面地价7082元/平方米的江湾路项目成为去年广州最早的“地王”拥有者。表现出老大哥风范的是，万科在获得该项目后，很快就运作施工。据记者了解，5月开盘时价格在9000左右，第一期开盘共推出240套，但至今卖出不到1/3。
   万科内部一人士透露，即使不盈利，开发商有时候也要硬着头皮开发，主要是要考虑到公司品牌影响，退地虽实质利好，但是很多人不会这么看。