程凯：楼市里的货币战争

作者：程凯

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发布时间：2010-08-06 22:28:41

摘要：程凯：楼市里的货币战争

   8月4日，香港《信报》发了一篇社评，为内地楼市忧心忡忡，原因是最近有一类“利好”消息漫天飞，比如“政府有意放宽第三套房的借贷”、“房地产市场调控政策可能取消”、“国资委授意央企取地”，该社评认为，这是在有意营造一种“楼价有望再起”的乐观气氛。
    还好有个银监会，这种气氛在8月5日这一天就戛然而止了。
    当天一早，两条重磅消息放了出来，说是银监会建议商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，而且还要求进行新一轮压力测试，将房价最低下跌60%的恶劣情况纳入考虑。
    当天晚上，银监会就针对这两条传闻做出了快速反应，说是各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。这完全就是对以上两条消息表示了肯定。
    “打蛇要打七寸”，银监会主席刘明康完全知道楼市泡沫的七寸在哪里。管住银行、管住信贷，就是要管住开发商、投资客的钱袋子，管住货币，这是一场楼市里的货币战争。
    从4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》起，信贷紧不紧，房价跌了吗？我们不能随便采信数据，因为现在楼市里也已“野鸡”数据漫天飞了。不过，8月5日央行发布的《2010年第二季度货币政策执行报告》中的数据还是值得信赖的。
    央行的数据说了什么？房地产贷款增速明显回落，但是，房屋销售价格只是涨幅放缓。6月份，尽管全国70个大中城市房价环比下降0.1%，出现了自2009年3月份以来的首次负增长，但就新建商品住宅售价而言，北京仍然是同比涨幅最大的五个城市之一；二手住宅售价同比上涨7.7%，杭州也在同比涨幅最大的五个城市之列。
    如果房价没有真跌，原因只有一个，那就是信贷还不够紧。这个问题一定要搞清楚，百日新政楼市不跌，不是什么刚性需求，泡沫就是泡沫，投资品的价格由钱多钱少决定，在这个问题上不能被忽悠。
    实际上，央行也认可房地产各项贷款指标增速只是从5月份起才出现明显回落的，对于个别城市高企的房价来说，从紧才刚刚开始，还不够劲。不够劲的原因呢，不仅是持续时间不够长，还在于这一场楼市里的货币战争，根本就不是一场公平的战争。
    在这场货币战争中，参战者有这么几位，投资客、开发商、地方政府、银行、银监会，但是，对垒的形势是投资客、开发商、地方政府加上银行，一起和银监会作战，四比一。道理很简单，只有银监会还代表着中央政府希望房价跌下来，其他四位没有一位不是房价泡沫的既得利益者。
    投资客、开发商、地方政府的既得利益好理解，银行呢？其实一样，银行把房地产贷款当做最优质的资产，因为房价只涨不跌，银行只能做趋势投资者，银行与银行也是对手，没有道理不做房贷、开发贷。只要有开发商和炒房客的贷款需求，就会有银行源源不断的信贷供给，“需求产生供给”，这不是货币主义，是凯恩斯。货币主义者反对一切政府干预，而凯恩斯坚持政府需要干预需求。
    如果没有政府干预，如果没有银监会监督，在完全自由放任的市场经济里，银行的行为将和炒房客没有任何区别。这正好就是美国人的次贷危机爆发的根源，美联储管不住银行，管不住金融市场上永无止境的金融创新，金融衍生品成为了新的货币，“每个人都能创造货币，只要它能被人们所接受。”
    中国的银监会刚刚目睹过美国的联储的失败，总不能前后脚就再干一遍傻事吧。中国没有影子银行的问题，也没有太多金融创新的问题，我们还没有到那个境界，中国只有银监会管不管得住银行的问题，所以要一而再、再而三的强调、测试、监督、检查，不达目的不罢休，房价不降，就是监管不力，就是失职。
    其实，银监会的难处不止是管不管得住银行，楼市的货币战争已经不止是一国境内的事情了。就在前不久，王英伟先生，新加坡某地产投资公司的大中华区执行主席，说“中国内地没有楼市泡沫”，因为海外投资者还被挡在门外呢；还有一位西班牙对外银行的常驻香港首席经济师，说买房子钱不是问题，“想融多少就融多少！有钱的、看好中国房地产行业增长的到处都是，欧洲人、美国人、新加坡人……”这是一场国际化的货币战争，好在中国的市场化、国际化还不够，银监会还可以在外管局的帮助下挡住热钱。
    最后再说说下跌60%的压力测试。大家一开始都不信，先是不信消息是真的，然后是不信房价真能跌60%。我现在也不信房价能跌60%，就像2009年春天北京房价小阳春时，我不信房价一年后可以翻一番还多一样；还像2007年上证指数6124点时，即使相信要跌也不相信会跌到1624点一样。
    西方经济学家中的理性预期学派相信人是绝对理性的，市场是绝对正确的，但是人哪里有什么绝对理性，所有的预测都只不过是凑合罢了，都是根据最近的情景来做决策的。人就是这种东西，说有可能下跌60%你不信，但是你以前肯定还不相信可以跌30%呢，一旦有了60%的坐标，30%就不是遥不可及的了。
    永远也不要说不可能。房价会怎么跌30%呢？我告诉你，第一先跌10%，第二跌个20%，最后跌到30%，再往以后呢，大家的“凑合理性”就要发挥作用了，房价会因为下跌而下跌，银监会让做一个60%跌幅的极端测试，也不是没有道理的。跌一个50%、60%，房价也只不过跌到2009年小阳春时的水平。