开征住宅税有两道难迈的“坎儿”

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发布时间：2010-07-16 20:41:14

摘要：开征住宅税有两道难迈的“坎儿”

国金证券首席经济学家金岩石

   住宅持有税在中国迟早会开征的，但最近几年乃至更长的时间内都很难启动，开征住宅持有税为何如此困难？法理不清只是原因之一，更重要的是在操作执行程序中有两道很难逾越的“坎儿”。
开征住宅持有税
要有《物权税法》
　　第一道“坎儿”是税基的确定。美国的房主年初都会收到市政府财政部门寄来的税单，上面写着你拥有的房产现在市场估值多高，按规定税率今年应缴税额多少。下面有一联写着：如果你对上述估值有异议，请撕下此联寄回，我们将通知你何时何地进行听证，届时将根据你提供的证据再行裁定。在这里有两个数字，一个是“估值”，即税基；一个是“税额”，即根据法定税率计算的应缴税款。如果中国房主也收到这样一张税单，谁都会问：这两个数字是哪里来的？我们看看美国税单的背面，白纸黑字印有征收财产税的法律条款等相关文字，中国也不应该例外，否则就有非法课税之嫌。但是目前在中国，征收房产税的法律只适用于商业房地产，居民住宅和军用房产等都有明文豁免，所以在全国人大审议新税法之前，税单后面的说明不知是什么！
    有人提议把第二、三套以上的住宅定义为商业房地产，适用法规就有现成的商业税法了。姑且不论如此定义居民住宅是否合法，即使能这样做，现行商业房地产的征税条款有两项规定：1，按照租金或经营性收入按最高12%的税率征收；2，资产原值减去折旧后的资产净值按最高0.8%的税率征收。若把这两条税则印在税单后面，房主有两个选择：1，把10年以内的房产（无论面积大小）以月租金1元租给自己用，每月缴税0.12元，2，把10年以上的房产上报为第二、三套住宅，经10年折旧后的资产净值为零，还怎么纳税！　　
　　财产税的英文是Property Tax，关键词在于Property（财产）不是Assets（资产），财产可以用估值为税基，资产只能以现金流或资产原值减折旧后的净值为税基。中国已经有了《物权法》，将来若要开征住宅持有税，以国有土地之上的房产物权作为纳税对象，至少需经全国人大审议通过《物权税法》，才能面对居民住宅之地权和房权分离的现状，对土地之上的房产开征持有税。今日中国已经是走向法治社会的市场经济国家了，如此重要的税收若没有法律依据就强行开征，法治社会的基础就会因此动摇。
住宅“三分天下”
需要双轨统筹
　　 7月3日在博鳌房地产论坛上，财政科学研究所的贾康所长言简意赅地论述了“双轨统筹”的思路，也谈到居民住宅的持有税问题。回顾中国经济体制改革的历程，可以看到几乎每一项重大改革的推进都是从双轨制开始的，居民住宅市场的改革也不例外。
    居民住宅的市场化改革从双轨制起步，到现阶段形成了中国特色的“三轨制”住宅市场，我姑且称之为“三分天下”。以居民住宅的平米数来划分，全中国的居民住宅有三大类：商品房超过了5亿平米，小产权房大约有6亿平米，其他住宅估计也有五六亿平米，包括军队拥有的“军产房”，政府拥有的“官产房”，企业开发的“单位房”，此外还有廉租房、公租房、限价房和经适房等等。在住宅市场的“三分天下”之中，住宅持有税的课税对象如何确定？这是开征住宅持有税第二道难迈的“坎儿”。如果只对商品房开征，就等于是让另外十亿平米的房产享受了免税待遇，这显然不公平。上述第三类房产暂且定义为“其他住宅”，与商品房相比，价格便宜还能享受免税待遇，显然是对住宅市场化的歧视。上述第二类房产是小产权房，其中大部分是“违章建筑”，于是就出现了一个两难窘境：让小产权房缴纳住宅持有税，等于是确认了“违章建筑”的合法性；不让小产权房纳税，等于是让“违章建筑”享受免税待遇，显然也是对住宅市场化的歧视。中国的房地产业在市场化的道路上走到今天，对经济增长的贡献有目共睹，任何政策法规的制定都要充分考虑中国住宅市场的特殊性，在住宅“三分天下”之中坚持双轨统筹的原则，奖优罚劣，而不应相反。
    和贾康所长一样，我也是支持在适当的时候开征住宅持有税的，但不是现在，也不是为了打压房价，而是要通过住宅持有税的开征进一步明晰产权制度，以渐进的方式完成土地制度的改革。在当前住宅市场“三分天下”的格局中，几乎是不可能只对商品房开征持有税的，至少要到商品房占比达到80%以上的时候，住宅市场从“三分天下”到商品房几乎“一统天下”的时候，开征住宅持有税才能一视同仁。总而言之，开征住宅持有税目前有两道过不去的“坎儿”，一是没有适用法规，二是住宅的“三分天下”，所以我认为楼市调控的所谓“税收重拳”近期不会再有了。