紫薇天悦新盘突变“二手盘”回迁房身份谋商品房暴利

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 蓝 玉 北京报道

  　在北京北城四环内，新老房子交替存在。而过了北四环进入大屯区域，俨然一副新城的景象，新楼的数量要远远高于旧楼。在这一区域内，一个叫“紫薇天悦”的去年12月才开盘的新盘，一手新房只有通过内部关系才能买到，却在销售不久后，涌现大量二手房源，这个最初为回迁房性质的楼盘背后的故事，扑朔迷离。
新盘遭投资客抛售
　　  去年12月才开盘的“紫薇天悦”的楼盘，不到半年，楼盘已全部售罄。而在紫薇天悦小区门口，记者发现二手房中介广告牌，上面有“大量收集紫薇天悦房源”字样，广告牌中显示有多套紫薇天悦的房源出售。
　　  一个中介告诉记者，这是去年12月刚开的新盘，不对外销售，买到房的人都靠开发商的内部关系，一般人还买不到。
　　  记者了解到，紫薇天悦一共只有8栋楼，均是现房，但现在只有一栋楼的房产证下来了，其他楼的房产证仍在办理当中。
　　  对于房产证的疑问，中介告诉记者：“开发商先为全款的办房产证，既然房产证能下来，其他楼的肯定也没问题，只是时间问题。没房产证也可以买卖，我们可以在中间做担保。”
　　  然而才买下的新盘，房产证还未拿到，就被当做二手房倒卖出去。
　   据了解，当时开盘价为20000元/平米，与二手房价格相当，比旁边预计开盘28000元/平米的新盘融华世家有明显的价格优势。
　　  而记者在现场看到，周边不少居民时常来询问目前市价为多少，以便抛售手中的房源。
　　  销售紫薇天悦的中介向记者表示，这个楼盘大概有1000套房源，大概有一半左右都是投资客。由于房源充足，现在购房者观望的情绪浓厚，紫薇天悦的房子可以挑选并有议价的空间。
回迁房变身商品房出售
　　  明显有价格优势的新盘，只进行内部认购、再变身二手房出售，楼盘的买家一半都抛售该楼盘……这一系列的蛛丝马迹更为该楼盘增添了谜团色彩。
　　  紫薇天悦的开发商是成立于1995年的华汇房地产开发中心，是一个集体所有制企业。北京规划委的信息显示，紫薇天悦原来叫做“关庄小区”，华汇公司从2004年至2006年一直在为关庄小区用地规划许可证。据北京建委公布的信息，关庄小区8栋住宅小区和配套工程已于2008年10月21日在北京建委进行了竣工备案。
　　  但是奇怪的是，在该楼盘建成1年之后的2009年10月30日，北京国土局公示的土地出让信息显示，坐落在朝阳区小营北路21号院和23号院住宅及商业配套用地（紫薇天悦项目用地），受让方为“北京华汇房地产开发中心”。两宗地块的土地出让合同的签约时间为2009年10月21日。
　　  在未办理土地手续的前提下，关庄小区就建成了，这对于商品房来说是绝对不允许的。那么开发商是怎么做到的呢？
　　  据其他媒体援引销售代理人员的回复报道，紫薇天悦的项目所在地，“最早是北京建第一道绿化隔离带时批下来的，按照北京市推进绿化隔离带建设的相关文件，分配给村民后有剩余的回迁房指标，重新补交土地出让金，补办手续后可以作为商品房来出售。”
　　  综合各种信息显示，补办了土地出让的手续后，紫薇天悦补齐了各种手续，并顺利地在2009年11月13拿到首批产权证对外销售。
　　  而在补交土地出让金之前，紫薇天悦早在去年7月份时，便打出广告销售，但迟迟无法公布销售时间，或许就是与未获得商品房的“准生证”有关。
绕开招拍挂获暴利
　　  这个直接从新盘变身“二手盘”的项目背后，还有另一个“暴利”故事。
　　  在2004年土地制度改革后，所有土地均需要通过走招拍挂才能上市。然而，紫薇天悦却走了一条捷径。
    以两年前金融街在该区域以投标取得的融华世家所在地块为例，平均楼面地价已达到13788元/平米，勇夺当年的北京楼面单价地王。2009年，“国字头军团”中国电子产业集团下属的成都中泽置业，以15217元/平米的楼面地价一举拿下奥运村乡住宅用地，成为新的“单价地王”。然而，与此形成对比的是，根据去年10月北京国土局公告不难算出，同在亚奥区域的紫薇天悦两个地块合计楼面地价为421元/平米。
　　  没有经过招拍挂，仅利用参与绿隔项目，将回迁房补交土地出让金改为商品房，而与一街之隔的金融街融华世家真金白银的土地投入相比，紫薇天悦土地出让金这块，就间接获利23.76亿元。
　　  而在销售利润这一块，截止到4月22日，紫薇天悦共销售790套，销售回款20.6亿元。但土地成本加上3000元左右的建安成本，该楼盘成本低廉，而销售的暴利可想而知。
　　  在紫薇天悦转正后的第一批接盘者，虽然是内部有关系的人才能买得到，但倒卖的利益却也惊人。
　　  去年12月紫薇天悦开盘价20000元/平米，而5个月后，现在大屯地区二手房均价已达到27000元/平米，如果倒卖，每平米将有7000元的差额。而以其主力88平米户型来算，一套房投资客净挣60万元。
　　  而对于紫薇天悦是否符合绿隔中的房地产项目，是否合法的商品房项目，而收益获利是否按照规定用于拆迁补偿和绿化建设等问题，记者一直未能联系上华汇公司给予解答。
　　  一位知情人士向记者透露：“紫薇天悦目前的手续都是齐全合法的，至于紫薇天悦为何能有这个合法商品房身份，则是政府主管部门的事了。”

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