千亿资金抄底商业地产 一线大佬圆桌论剑指点行业门道

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 成都报道

　 　进入2010年，住建部、国土部、央行、银监会等决策层连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，住宅市场观望情绪开始加重。恰在此时，凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商却逆市纷纷开始抄底商业地产，“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产逐步走向回暖。
  　　事实也正是如此。
  　　4月7日，仲量联行对北京一季度写字楼、商铺、高档住宅、工业地产和投资市场的统计数据显示，各种需求复苏、租赁成交活跃、租金在金融危机爆发后首次增长，北京商业地产正处于全面回暖期。
　　  仲量联行北京董事总经理张莹表示：“经过6个季度下跌后，北京的商业地产在2010年第一季度出现了明显回暖趋势，预计2010年下半年将形成供应高峰。”
    统计显示，2010年第一季度，IBM与位于奥运村的盘古大观签署了22290平方米写字楼面积的租赁协议，成为2010年一季度最大面积的写字楼租赁交易。这无疑被看做是北京写字楼市场触底反弹的标志性事件。同期，雀巢租赁了位于望京地区的利星行写字楼6000平方米，而凯撒国旅也在远洋光华国际签约5000平方米。
    而在2009年金融危机中推迟开业的商场，再一次把开业提上了日程。据了解，今年准备开业的三里屯北区已经招商了70%，准备开业的北辰绿色家园购物中心也招租了90%。CK、MNG、H&M等一线品牌都高调宣布了在京的扩张计划。仲量联行预计2010年市场需求会进一步回升，未来3个季度有750000平方米新增供给进入市场，市场租金将缓慢回升。
    这样的数据无疑让业内各方都松了一口气。
    事实上，在2010年中国商业地产行业年会的圆桌会议上，多位业内开发商已经对今年商业地产的形势进行了“走高”的预判。而在此次圆桌会议上，针对住宅开发商进军商业地产、商业房地产的发展是否能启动内需以及判断商业地产的价格与走势等问题，开发商和业内专家进行了深入的探讨。
    而据在场的开发商和专家表示，商业地产行业在2010年的确有很大的发展空间，但是现在商业房地产的大干快上，很多地方的大规模、大批量的商业房地产项目包括所谓城市综合体的发展，包括很多品牌住宅房地产商与品牌产品商去直接投资商业房地产项目，在很大程度上是发现了在商业房地产领域的操作便利与规模套利空间，这也使得这一领域内机遇和风险并存。

商业地产拉动地区消费

    商业地产出现暖流的背后是商业和住宅市场价格长时间的背离，业内人士认为，商业地产向来被视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，尤其是区域性商业中心，这些新建设发展起来的区域商业，使区域化消费成为主流，以区域分散化的特点，拉动所在区域的消费水平。
    但也有业内人士认为，目前一方面商铺的空置率很高，而另一方面居民的存款率还保持在一个较高的水平，这在某种程度上说明商业物业的增加不是居民的消费需求在增加，而是由投资需求不断看高决定的。因此商业地产投资是制造另一个投资空间和另一个投资泡沫的机会，而不是启动内需。对于这一观点，在2010年中国商业地产行业年会的圆桌会议上，在场的开发商和专家展开了讨论。
    首创置业有限公司董事长刘晓光：商业地产是否拉动消费这个问题有点意思，拉动消费有很多方面，但是可以说商业地产在构造拉动消费平台的过程中起到一定的作用，因为什么呢？如果说我们能提供更好的购物环境，更加质量好价格又低的商品，肯定对拉动内需是有作用的！
    中国商业地产联盟秘书长王永平：商业地产的发展无疑会拉动需求。比如说北京的新光天地，在开业以后，去年的销售额做到33亿，这个33亿不是按照北京市1200万人人均来体现，而是像陈平（大连万达商业地产股份有限公司副总裁）这样的一部分人能够被激发出来就可以了，即使一部分人下降也不影响高端消费的出现，我想说消费已经越来越分层次化，这个消费有没有需求实际上是说他能不能激发有需求的那一部分客户。
    深国投商用置业有限公司常务副总裁竺海群：我觉得是这样的，前一段时间我去北京附近的一个郊县考察，这个县目前的人口是接近30万，离北京很近，驱车大概50分钟，县委领导告诉我说现在这里有一块地，他说我这个不想做房地产，想做商业的，因为整个县城没有一个可供居民消费的商业物业。我想这个例子就可以说明商业地产拉动消费的问题。
    英特宜家购物中心中国管理有限公司总经理丁晖：我基本上同意商业房地产开发是不能够创造内需的，其实我们讲真正的人的欲望是无限的，需要是无限的，需要转化成需求就看可支配收入，这个可支配收入就看政府的角色，现在中国国富，不见得民富，这个怎么转变是很重要的。另外，人本身的消费行为是各种各样的，但是有一个很好的购物中心的业态，一个房地产的业态和研究人的消费和基本的需求，对刺激需求还是有作用的。
    东方伟业中国投资控股有限公司董事长林端生：我觉得商业地产发展到今天，最重要的是发现需求、创造需求。众所周知，所谓的商业地产从传统发展到今天，好像说商业地产都是几十万甚至百万城市综合体，这里面大家所有的业态，包括国内、国外一线品牌都已经比较饱和了，现在怎么样发现需求跟创造需求。我觉得重要的是作为一个商业地产的掌舵人，你一定要明白，在什么时间、什么地方做什么样的商业地产。做商业地产，大家都在资源整合，当我认为要做这一件事的时候，我们可能会进行一些比较大的整合，下很大的决心。

住宅开发商讲述转型商业地产故事

    商业地产的巨大开发空间，正在令以往单纯涉足住宅开发的地产商改变他们当初的主意。在金融危机的影响下，更多开发商开始意识到商业地产对企业的风险的影响与平衡，国内实力开发商万科、龙湖、保利、华润等开始更多介入商业地产开发领域。
    今年商业地产行业年会上发布的“2010年中国商业地产十大焦点”报告信息显示，2009年地产商转型进军商业地产的开发行为已经呈现出群体性特征。但是，商业房地产所需要的操作经验与模式要比住宅地产专业，但很多操作者做一般住宅都很一般，如何能操作得好商业房地产呢？商业地产业者如何在相对容易的地产操作外，整合相对更专业的商业资源呢？
    刘晓光：我们从两年前就开始琢磨怎么样进入商业地产，因为我们认为我们的综合素质比较强，做住宅的时候有住宅的资源，做商业地产有商业资产的资源，那么怎么把资产和新的东西结合起来？我想了很长时间，干脆就杀向奥特莱斯，现在浙江、广东和北京同时开工。我们直接跟法国奥特莱斯合作了，保证把所有的应用管理系统带进来。而我们则按照它的要求提供大量的商业物业。
    商业地产的灵活度，在于第一个你的业态是不是创新的，符合未来潮流的；第二，有没有国际化的运营管理。因为完全靠自己的力量是无法做成的，我希望把国际化的运营管理移过来，而且也已经引进来合资了。
    瑞安房地产发展有限公司过去在房地产也一直是很用心思和有新观念，住宅开发和商业地产经营并行的过程中，瑞安房地产发展有限公司执行董事邓嘉华一直强调关键是加强经营管理，那么对邓嘉华来说，掌控这样的产业最大的挑战又是什么呢？
    邓嘉华：其实对于商业房地产，对于我们瑞安来说，基本上是综合发展的一部分，我觉得最主要关注的是商业房地产跟住宅房地产的平衡和互动。也就是说，我们打造一个优质的商业物业，与此同时，在这一物业周围开发住宅。商业物业为住宅的销售烘托气氛，而住宅热卖则为商业物业带来客源，从而做成一个大的产业平台。
    竺海群：现在很多公司进入商业地产，很多大的搞住宅的公司，转型之后怎么发展，我想从两个点来看这个事情，一个是产品模式，也就是说这个产品在不同的地点怎么样定位，选择什么样的产品，选择什么样的定位，这是对你商业发展模式来说很重要的一点。比如我们就是侧重做家庭的区域的购物中心。比如说西单大悦城，为什么现在在西单这个店和北京另一个地方的店定位可能有点不一样，因为西单这个店是每天有10万年轻人，所以里面的商家和布点不一样，而朝阳大悦城就提到家庭的概念，做家庭的区域的购物中心，这是有持续竞争力的产品。第二点，选择什么样的城市去进入？此前一个专家讲到了城镇化，让人听了以后感觉非常振奋，三线城市、四线城市发展是非常快的。
    北京光耀东方投资管理有限公司董事长李贵斌：其实关于商业这一块，要想搞好地产首先是商业优先，这里面的商业就是商业的规划，商业的定位非常的重要。你搞完商业地产项目以后，未来要着重为它永续经营，你要有一个好的管理团队。
    王永平：实际上概括起来都是钱的问题，钱的问题商业地产和住宅地产的表现是不一样的，住宅地产出的问题是钱太多了，大家炒炒把房地产炒上去了，商业地产是钱太少了，大家都去银行贷款，很多问题都是卖出来的。这里面要怎么解决？实际上我是觉得有一些好的办法，比如说我们怎么样通过政府手段把住宅地产里面的热情引导到商业地产里面来，这样就可以减少住宅地产里面的一些投机成分，又可以让我们商业地产有更多的长期投资，我觉得这里面应该是有文章可以做的。

各路资本“紧抱”商业地产

    随着商业地产的投资局面的不断好转，商业物业也成为了各路资本“紧抱”的投资热点。原本专注商业地产的开发商更是大手笔加码这个市场。宝龙集团、万达集团、中粮集团都在2010年表示持续推进商业地产投资开发。据中信证券一房地产行业分析师估计，此轮投资热潮涉及资本保守估计都在1000亿以上。随着住宅市场调控力度的不断加强，是否有大量资金进入商业地产呢？而未来商业地产的走势又将怎样？
    刘晓光：商业物业本身是很好的融资品，很多银行跟我们说，很多基金跟我说我给你时间弄基金，很多社会上的游资也这么讲，本身作为融资品，商业地产可能比一般的地产融得更多。
    林端生：大进大出，快进快出，恨不得今天投100亿，明年收200亿，这是这几年做商业地产普遍存在的问题，商业地产，大家都是业内的专家，要通过可持续经营，培育市场，通过长期的运营来使物业的升值得到提高，这里面当然怎么样有效地把财产变成资产是大家都在探讨的一个问题。投资项目的资金，随着这几年越来越成熟，对于自己开发的商业物业持有一部分，卖一部分，这样就可以有效地盘活，东方伟业的做法也是采取这种可持续发展的道路。
    竺海群：现在各种商业开发企业都有一个共同的观念，现在大家都觉得卖铺不是生存方式了，都是靠后续的竞争。那么为什么作为开发企业你卖铺卖得好，而这也是最快实现现金流的方式，我们却抛却不用？原因就是，从市场上得到的经验来说，把商铺拆散来卖是没有价值的，你卖给了这个人，他其实是投资，希望这个人赚钱，最后发现拿到这个商铺是没有价值的，最后对他来说是一个损失。
    刘晓光：其实长期持有商业地产，对于开发商来说很难受，这与直接把商业地产拆散来卖差五倍到十倍的价格。商业地产开始的时候你要有实力，怎么解决这个问题？第一要创新，第二要有基金、有各种各样的融资办法，同时靠我们的自有资金。还有一种没有办法的办法，那边弄地产，这边开始补，那边钱拿来搞这边的。
    林端生：我觉得中国房地产的价格和商铺的价格是倒挂的，其实这是一种非常不正常的现象，我觉得中国的商业地产的发展空间还是非常大的，有很好的市场。
    王永平：最近我们碰到了一些实际的案例，有一些地方政府，包括一些二线城市的区一级的政府规划局，他们都拿出了一些宏伟的蓝图，非常有野心地要做商业地产的发展。明显地可以看出地方官员有一些关于政绩和面子的心理骚动，所以我觉得这是一种迹象。在这种迹象下，商业地产是否会像住宅市场那样产生一种扭曲的或者是过热的现象？这也正是我在担心的一个问题，因此我把本次年会的主题确定为品质、责任、理性，我希望这个行业不要像住宅一样出现泡沫化。

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