楼市“海南病”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 陈岩鹏 海南 北京报道

   一群人的狂欢，是另一群人的孤单。
    20年后，海南本土居民们还在为吃饭奔波劳碌，借助概念炒作，开发商和政府早已沉浸在由投资客参与的盛宴中，海南的热闹似乎与海南百姓无关。
    事实上，不只是海南，在国内多个区域甚至一线城市都出现了不同程度的楼市“海南病”：先有个噱头，接着是炒作，然后调控政策跟进整顿，这时聪明的成功逃顶，接最后一棒的被套，房价涨与跌都在瞬间完成，房子也由必需品变成奢侈品，完全没有自住特征，有的只是投资和投机。
    3月4日，全国人大代表、海南省委书记卫留成在记者一再追问下承认，近两个月海南房价涨得确实太快，会出台进一步调控政策。话音刚落，海南版“十一条”出台，条款非常严厉，不仅限定了土地出让金付清日期，对完不成保障房建设任务的官员还要调离。“好戏”似乎正在上演。
爆炒概念
    近几个月，萦绕在人们心头的疑问是：海南房地产会不会如同南海的台风一样,猛烈而又来去匆匆？
    这种印象始于20年前，海南以“最大经济特区”为炒作由头,一时间几十万人拥入海岛,依靠银行资本，撬动海南楼市资金，两年内房价翻了两番。疯狂过后,银行形成了400多亿的巨额坏账，海滩上留下600多座烂尾楼,成了这个美丽岛屿面孔上难以愈合的疮疤，海南经济从此背上了沉重的包袱。
    20年后，海南楼市出现的病态特征如此相似，历史会不会重演？要知道，这一次更为疯狂，借助“国际旅游岛”概念，只花了两个月时间，从2009年12月15日至今年1月23日，海南房价就翻番了。
    不同的是，主角从上一次的开发商和银行，演变成了业主和投资客，来自神州各地的购房者携巨款蜂拥而至。将风险转嫁给有钱的个人投资客，政府、银行和开发商都不需承担后果，外界看来，这是种很理想的状态。
    事实上，整个链条搭建起来的网络关系远没有想象的那么纯洁，暴利的背后依然是链条上所有环节的共同疯狂。
    海南不是个案，不少区域规划也成为当地房价炒作的噱头，2009年以来，国务院先后出台了关于宁夏、重庆、福建海峡西岸、江苏沿海地区、黄河三角洲、图们江区域、广西北海东盟贸易区等区域的发展规划和政策性文件。几乎所有的区域房价都被轮番炒了又炒。
    2009年11月，天津市滨海新区被批后三个月内，滨海新区房价累计涨幅超过50%。另据记者了解，目前有大批投资客开始转战广西北海，炒作东盟贸易区概念，当地房价也因此一路上涨。
    经济未变，概念先行，在中央频频出炉的区域规划刺激地方经济之前，先激活了当地的房地产市场，带来了无限的风光，多少人因此一夜暴富！但多少接棒的人又可能因此一贫如洗！
幕后推手
    除了热钱涌入海南爆炒，房价疯涨的幕后，还有赖于众多推手。
    在正式公布海南国际旅游岛前，这一概念已传得沸沸扬扬，2009年12月15日，海南有史以来地价最高的“地王”诞生。第二天，地王周边的楼盘提价2000-4000元/平方米。
    海南省住房和城乡建设厅研究报告显示，新地王的出现，使市场对海南房价继续快速上涨的预期加大，陵水、琼海等城市的房价在短短几天内纷纷上涨500元-3000元/平方米，业界普遍认为地王是此轮房价迅速上涨的导火线和分界点。
    接着，开发商捂盘惜售、哄抬房价，散布虚假信息制造市场紧张气氛，部分新闻媒体推波助澜，“有钱买不到房”的消息满天飞，房地产市场在短时间内出现了供求失衡的抢购局面。
    “对于苦守了20年的利益者来说，太需要概念炒作了。”国际商务策划师崔元星告诉记者，海南一方面有大量的积压房地产等待消化，另一方面，政府也需要房地产迅速火热起来，给开发商解套，让他们有了投资回报，带来信心开发商才会加大投资，国际旅游岛的后续发展才有源源不断的资金来源。
    此前，海南省长罗保铭在接受《华夏时报》记者采访时表示，“海南国际旅游岛建设需要的投资量是巨大的，主要资金有三个方面的来源：一是中央政府支持很大；二是从省政府收入当中拿一小部分；三是社会投资，也是最主要的部分，包括大型基础设施和大型主题公园、高档的度假酒店等等，也主要是依靠社会投资。”
    从前任省委书记，到现在的省、市领导，崔元星基本上都面对面接触过。“感觉有些政府官员太浮躁，急功近利，因为海南确实是弹丸之地，短期内想要大作为只有靠房地产。”
    海南省建设厅发改处处长史桂友也对记者承认，旅游将来是海南经济的龙头，但房地产若干阶段内依然是海南的支柱产业。
病态边缘
    谁会接最后一棒？
    “企业盖的楼都卖出去了，有损失也是投资客和业主。”史桂友认为，海南资源是有限的，但全国的购买力大，富裕群体多，加上政府有节奏的出让土地，暴跌不太可能。
    近日考察了海南房地产的联合证券分析师鱼晋华告诉记者，目前的房价和当地的购买力是脱节了，但房子主要是面向岛外，暴跌是中央和地方政府都不愿看到的局面。
    “上一轮泡沫的烂尾楼让海南深受其害，也严重影响了海南的形象，政府希望楼市平稳发展，不希望泡沫破灭。”海南省国资委党委副书记李振业告诉记者。
    “海南房价为什么能炒起来，就是因为看好海南的人多。”由影星章子怡代言的三亚凤凰水城销售总监王能尧对记者说，三亚2009年销售才123万平米，细分只有一万多户人家，放大到全国，客户群体增长空间还很大。
    事实真的这样吗？尤其是当20年前的那场切肤之痛依然还有沉重感觉时。接受记者采访的代表委员纷纷表示，一个地价房价就把海南未来的投资成本大幅提高了，凭什么吸引资本去建设国际旅游岛？噱头光环淡化，炒作势必偃旗息鼓。
    其实海南政府也怕重复上世纪90年代的历史。在海南5市都投资了房产的王瑰琦律师对记者说，国家给了政策，海南再也输不起，虽然解决问题反应是慢了点，但还是比上一轮泡沫时有进步了。
    调控政策终于出手了。赶在全国两会召开前一天，3月2日，海南省出台了调控楼市政策，严禁开发企业直接收取现金，重点查处未取得预售许可证，以“内部认购”名义进行销售等5种不法行为。
    3月4日，《华夏时报》记者采访史桂友时，他正在审稿准备发给在京开会的海南省长罗保铭，大意是“海南房子成交萎缩，有价无市，楼市开始回归理性”。
    正在京开会的全国政协委员、中国（海南）改革研究院院长迟福林告诉记者，海南的房价会是一个逐步走低的过程，不会大跌，只要有政策就会引来投资，但这是一个长期投资回报的过程。

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