物业税：会以梦幻开始却以伤心结局吗？

作者：赵晓

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发布时间：2010-03-05 21:51:20

摘要：物业税：会以梦幻开始却以伤心结局吗？

赵晓北京科技大学经济管理学院教授

“六年磨一剑”
   从2003年中央首次提出在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税开始，到2009年5月国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，“物业税”的提出和酝酿已6年有余。在“空转”的这些年中，公众始终没有一睹过征收体系的“庐山真面目”。可以说，剑锋并未磨利！然而，延缓已久的中国第二代房地产改革已经启程。
    在被套上“降低房价”的光环前，物业税从未受到公众如此的关注。老百姓梦想着物业税能够切实把房价打压下来，政府也梦想着物业税可以遏制投机风潮，使楼市回归理性。于是，物业税被急切推向前台。然而，不论于法、于理、于情，物业税的出台并非如此简单，可以说面临着重重阻碍，从现在的情况看，如果匆匆推出，结局也许是伤心的亦未可知。
    于法，我国《宪法》明确规定了土地公有制度，城市土地为国家所有、农村土地为集体所有，这一条正是中国房地产与世界上其他土地私有制国家的最大区别。正是由于土地制度的不同，给我国开征物业税制造了法律障碍。物业税是对完整包括土地与地面建筑在内的物业征收的财产税，而在中国，购房者实际上支付给政府的不是购地款，而只是70年的土地使用租金，并不包括土地的产权，因此物业税与《宪法》存在着部分的抵触。
    于理，首先，中国房地产税收复杂且繁重，若不取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的税费，让房地产征税体系合理化、简单化，则物业税的征收实际上属于重复征税。这就像是买东西，店家硬要收消费者两回钱，这当然是毫无道理的。反之，如果承认物业税已包含土地出让金，实际上相当于把土地出让金分摊在每年的物业税中，因而物业税推出的同时，政府应放弃收取土地出让金，由此地方政府收入将大大下降。因此可预料，物业税的出台必将受到地方政府以及既得利益集团的阻碍。其次，作为向市场经济转型的国家，对于任何征税应该永远抱有警惕甚至反对的态度，原因在于动税就是动产权，是政府向老百姓的口袋伸手。当前，中国的房地产税收已多如牛毛而且不尽合理。当全世界几乎所有国家都以尽可能地降低交易税费、减免个人所得税的方式鼓励消费者自行解决居住问题，我国是世界上极少数的购房不冲减个人所得税的国家。如果国家再以物业税为新的征税点，则无异于向老百姓伸手要更多的钱。最后，房地产市场总体和长期内供不应求的“卖方市场”状况是有目共睹的，在不改变供不应求状态的情况下，可以想象最终所加税费都将转移到消费者的头上，到时恐怕不仅房价无法平抑，负担日益加重的老百姓还会伤心地眼睁睁看着房价更加一路向上。
    于情，这里说的是国情，一方面，从宏观经济来看，由于今年世界经济和中国经济复苏形势并不稳固，因此我国房地产稳定经济的功能仍不容动摇，而物业税的推出可能会对房地产造成较大波动，进而阻碍宏观经济向好的趋势。另一方面，开征物业税需要地方政府做到财政透明、公开，这在我国当前只有极少数城市能够做到，大部分的城市条件并不具备。还需注意到的是，在我国，物业税的相关配套设施和政策也都很不完善，由此在技术上也是一个很大的障碍。物业税的征收是采取从价计征的原则，也就是根据城市家庭拥有的房产价值作为依据。这就牵扯到房产评估的问题，因此需要大量专业、公正的房产评估机构。而据我爱我家房地产经纪公司的估算，如果要征收物业税，仅北京就需要至少10万房地产评估师。此外，开征物业税还需要税务、房地产主管部门信息的互通，而目前两个主管部门并没有这样的信息共享。
分级收、分步走
    物业税的官方方案征集目前正在紧锣密鼓的制定中，大体思路应该为“分级收、分步走”。不过公众热情似乎更加高涨，在网上已经能见到不少“民间版本”，有些版本中对于征收方案已经细化到公式的推导甚至征收税率的基点，但显然整体上公众对于目前物业税的征收方法仍然是疑窦丛生。
    财政部官员称，目前税务部门基本确定了按照面积征税的思路，也就是说，给出一个最低基点，在基点以内的免收，在基点以外的开始征收。
    分级标准可能为：最普通的业主，即只拥有一套自住房的业主，并且这套物业的面积小于一定标准，将会免予收取物业税；业主只拥有一套物业，但面积大于一定标准（普遍预测此标准可能为144平方米，我国台湾地区物业税征收标准即为144平方米以上的房源，每年收取的税费是房屋价格总和的0.8%-1.5%/年），将按一定比例收取物业税；拥有两套和两套以上物业的，将全额征收物业税。
    分步走即是将物业税的推广分为四个步骤。首先是向商业地产征收。上世纪80年代中国就有了商业地产交房产税和土地使用税的规定，因此实施起来最为便捷，只需要将这些税种合并变成物业税即可。第二，从小产权房开征。小产权房屋开征物业税可以补回原来的土地出让金，引导其走向合法化，从而与国有土地享有同样平等的权利。第三是高档房和豪宅。最后则是普通商品房。
    在征收税率上，目前较为流行的看法是从1%左右起征。但是对于税率要区别对待，不同的收入水平，不同的房型，可以采取不同的税率标准。税率应该遵循两个标准，即国际标准（1%-3%）和优惠税率（对于保障性和第一套住房应有税率的优惠和政府的补贴）。
    合理的征收标准有可能使得物业税发挥出效果，但效果有没有公众期望的那样大呢？特别是物业税的推出真的一定是导致降价的效应而不是相反吗？这些问题值得考虑。