开发商揭“土地倒爷”操作路径
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发布时间：2010-02-05 22:00:08
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 北京报道
对于大部分地产投资客来说，2009年的炒地客更让火爆楼市中的炒房客们“高山仰止”。2月2日，记者从一些老牌温州炒房客口中获知，2009年，因为担心一线城市楼价过高，炒房风险过大，老牌温州炒房团通过倒卖土地，从而赚取超额利润。
而除了温州人，在全国的其他地区，也活跃着一批炒地客。“真正在2009年赚个盆满钵满的，其实是那些倒卖土地的炒地客，而其中土地换道路更是一本万利。”一位湖南本地开发商告诉记者。
土地倒手
至少翻2倍
温州商人李明（化名）2009年中通过在老乡中集资的方式在东北拿到一块地，李明原本的计划是直接从银行贷款并采用预售方式搞房地产开发。
“但是两个月时间这块地价就翻了2倍多，我们就抓紧时间将土地倒手，然后再去拿别的地块，如此反复，发现倒地远远比倒腾房子多赚数百倍甚至数千倍。”李明向记者透露。
而温州商人，却只是全国炒地客中的九牛一毛。湖南一本地开发商告诉记者，直至现在，虽然楼市冷静下来，但土地在湖南仍然被热炒。一块地的价格在一两个月之间可能就会翻二三倍。
“省城的地就不用说了，就连三线城市的郊区土地都很吃香。就在1月底，我们本来在一个三线城市下属县城谈好了要买一块地，地价比起当初转让者的价格已经翻了2.5倍，定金都交了，但第二天，转让者就返还我们双倍定金，将土地以更贵价格转卖给别的开发商。”上述开发商告诉记者。
日前，人大代表黄焰谈昆明市土地管理存在的问题时指出，昆明市不少建设项目，拆迁前说是用于公共性质，等街道办事处给村民做好工作、征完地、 拆迁完毕以后，项目又变成房地产项目了。
上述人士还告诉记者，许多炒地的人，多数具备官方背景，或者是国有企业，他们炒的地才是一本万利，动辄翻10倍甚至数百倍。
“土地换道路”一本万利
据记者获悉，具有官方背景的人，或者国有企业，拿到的土地价格并不高，很多是通过“土地换道路”的模式拿到土地，然后高价转手，牟取巨额暴利。
“城市要发展，就离不开城市基础设施建设，而这些配套工程建设需要大量的资金，政府为解决资金来源问题，就采取了所谓土地换城市基础设施的政策。”业内一开发商告诉记者。
土地换道路和土地换项目等原本是2005年前后流行的方式，但土地招拍挂后，这种方式却至今仍未被废止，甚至在某些地区仍被推广。
就在2010年前后，重庆高速公路集团（由重庆市政府设立的投融资集团）还与重庆市酉阳县委签订了土地储备协议。协议明确，重庆高速集团在酉阳县渤海组团储备土地约1000亩。为此重庆高速集团还成立了“土地储备中心”，负责储备土地的规划、征地、整治出让和资产管理等工作。
原来，重庆预计今后5年，将再建1000公里高速公路，由地方政府投资建设。但作为主建方的重庆高速集团，无力筹措到这1000公里的高速公路建设资金，为此，重庆市政府批准重庆高速集团在高速公路建设沿线主要节点、重要区域周边实施土地储备2万亩，通过“土地储备收益”筹集40亿元（其中25亿元作为资本金，其余用于还本付息）。
上述开发商人士称，现行土地的取得都必须通过招拍挂的程序和“土地换道路”这两个政策是互相矛盾的：一来毛地是不允许出让的；另外，土地是通过拍卖取得，在招拍挂之前就不能协议出让，特别是用于开发。
“类似的土地换道路在全国比比皆是，但是也有很多流到个人手中，成为地王时代赚钱的工具。”上述开发商告诉记者。
地方政府透支土地严重
而地方政府因为倒卖土地，目前在全国都有透支土地的迹象。
“最为严重的是海南省，现在，海南省沿东海岸向内纵深一公里地块，已经被瓜分殆尽。仅近期新圈出的土地就达到50平方公里。土地50%被新的开发商所圈，还有50%是上个世纪 90年代海南热炒房地产的时期就被圈走了，辗转反侧流落到当地一些倒地的人手中。”海南一家本地开发商告诉《华夏时报》记者。
而在海南省新一轮红火的房地产市场中，土地倒卖也是同样在频繁进行着，同样一本万利。
海南联华创展公司负责人则认为，在从倒卖土地中同样获取了暴利的地方政府，其实现在正面临最大的风险，因为依靠土地财政来拉动GDP的地方政府，未来的可持续发展将是最大的问题。
显然政府已经注意到，国土资源部屡次严令倒卖土地，但至今收效不大。而国务院国资委在1月22日公布的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》中明确指出，土地转让收益属于非经常性收益。按照这一办法，主业不包括房地产开发经营的央企，若再通过房地产领域投资获得收益，考核得分将大打折扣。这也意味着主业不包括房地产开发经营的央企通过倒卖土地来赚取利润的行为将被约束。
“政府应当汲取海南前车之鉴，严控倒卖土地，适度调控房地产，遏制其盲目发展势头。”上述人士称。
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