九龙仓模式困死拿“地王” 被挤出一线退守二线城市

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道

   2010年对曾经的地王们来说，是个多事之秋。继北京大龙地产的地王被收回之后，2月3日，九龙仓与招商地产合作的南京仙林大学城一幅“地王”级住宅用地被收回。
　　  而颇具戏剧性的是，就在两天前的2月1日下午，九龙仓刚刚联手中海地产拿下了天津今年出让的第一幅大面积地块。一边因为欠款土地被收回，而另一边却有钱继续拍得高价地，作为进入内地的老牌港资房企，九龙仓集团的合作开发模式又一次成为了人们关注的焦点。

地王被收回考验“九龙仓模式”
　　  九龙仓和招商地产在2007年12月联手以24.1亿元的高价，拍得了位于仙林大学城仙林湖以西地块，折合楼面地价超过7000元/平方米，被认为是南京仙林当时的“地王”。
　　  时至今年2月3日，由于双方迟迟未缴齐土地出让金，该地块已经闲置了两年有余。南京市政府收回该地块的使用权，招商地产和九龙仓此前交付的2.45亿港币竞买保证金，一并予以没收。
　　  据江苏一位地产开发商告诉《华夏时报》记者：“按照仙林目前的住宅价格，现在这幅土地的实际价值已经远不止24.1亿元。如果不是受让方资金出现问题，这幅土地是肯定不会被其舍弃的。”
　　  据了解， 2007年九龙仓在内地的土地储备由464.5万平方米跃升到超过800万平方米，仅仅在2007年最后四个月，九龙仓就为拿地耗资279.46亿元人民币。
　　  随后整体市场的不佳与大量高价土地的贬值让九龙仓疲于应对。整个2008年，九龙仓仅在无锡获得3幅土地以及在成都受让得到的一幅土地30%的权益。直至2009年中期，“元气受损”的九龙仓都还未完全恢复过来。九龙仓财报显示，截至2009年6月底，九龙仓纯利润的收入降低了16.9%至69.8亿港元，其地产业务利润也较上年同期下滑2%。
　  　这位开发商还表示，2007年九龙仓和招商地产联手共斥资49.3亿拿下的三幅地块可能都会陷入亏损，这其中就包括南京仙林的这幅地。而招商地产2008年的年报中也对这三幅地块作出了计提减值准备，按权益计算的减值合计2.29亿元。
　　  而对于九龙仓的合作开发模式，香港东亚资本地产部负责人郭光远认为，九龙仓等港资地产在2008年金融危机中普遍受影响较大，同时上一轮的高价地港资并未消化完，他们难有精力再直接拿地，采取入股或项目合作的方式进入新项目将成为以九龙仓为代表的港资房企的主流模式。
　　  但是与招商地产合作地块被收回，无疑为九龙仓又一次敲响警钟，合作任何一方一旦资金链受到冲击，双方都将承担同样的风险。

拿地死磕二线城市
　　  2007年高成本拿地显然让九龙仓尝到了苦头，仙林地王被收回也让其上缴了2.45亿港元高额学费，而从2009年9月以来，九龙仓在重庆、杭州、成都、天津等地的土地市场都动作频频。据《华夏时报》记者统计，用于拿地的资金已经超过100亿元。值得注意的是，九龙仓所购地块无一例外地都集中在二线城市。
    对此，业内专家向记者表示，相比较于一线城市，目前二线城市的地价较低。这也体现了九龙仓对于2007年高价拿地的一个规避。
　　  根据2009年九龙仓年中报，目前九龙仓的地产发展项目全部集中在内地，土地储备超过300万平方米，规划发展中的项目12个，其中11个项目都在二线城市。
　　  然而，尽管九龙仓在各个场合都表示未来内地的投资布局主要集中在二线城市，但这背后似乎总透着国资房企活跃下九龙仓的无可奈何。
　　  中国地产网的数据显示，2009年的“地王”中，央企、国企背景及与国企合作拿地企业占到了50%以上。
　　  相比之下，2007年表现突出的港资房地产企业在一线城市却稍显落寞。数据显示，2009年一线城市总价排名前50的地王中，港资企业 “颗粒无收”。更为糟糕的是，九龙仓等港资企业在北京等一线城市原有的商业地产也面临着“被挤出”的困境。
　　  2009年11月10日，九龙仓集团将以逾27亿元把手中持有的北京首都时代广场项目中87.5%的股权和一笔股东贷款出售给北京华融基础设施投资有限责任公司。
　　  而据了解部分内情的中国商业地产联盟一秘书长透露，华融基础设施系北京华融综合投资公司下属全资子公司，隶属北京市西城区国资委。根据之前的华融一系列动作，北京华融则希望收购北京首都时代广场以注入到金融街控股这个地产上市平台中。九龙仓虽然从中有盈利，但按照时代广场所处的位置和今后的升值前景来看，这项交易并不划算。
　　  而自北京时代广场售出之后，作为一向以商业地产投资经营为主的九龙仓集团在内地一线城市只剩下了上海时代广场一处。
　  　2007年表现突出的九龙仓，在一线城市几乎已经沦落为 “失语的一族”。

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