首页评论正文

贾康:开征物业税方向明确但须可行方案

作者:商灏

来源:

发布时间:2010-02-05 20:25:01

摘要:贾康:开征物业税方向明确但须可行方案

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 商灏 北京报道

    从2003年开始,“物业税”一词已屡次出现于中央政府相关政策文件中。 2003年,中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出:在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税。当年5月,北京、辽宁、深圳等10个省区市部分县市开始了房地产模拟评税试点。2009年5月,国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出,要“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。
    2009年年底,财政部税政司副司长王晓华在一次财税论坛上表示,目前物业税开征“从技术上看是可行的”。舆论据此解读为物业税开征在即。
    当下,新一轮调控开始。特别是房价又到快速上涨、而调控政策频出之时,国务院提出要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。物业税因为被认为“可以有效抑制投机购房、打压房价”,再度成为市场关注和期待的重点。   
    虽然舆论对于物业税问题的热议正在升温,但对于物业税如何可行、阻碍何在、效力怎样等诸多方面问题,有关各方似乎并未形成基本一致而又清晰明确的认识与政策思路,而开征物业税的法律程序问题也毫无很快解决的迹象。仅就此而言,人们怎能指望物业税很快开征呢?据财政部财科所所长贾康最近公开的相关言论,其将开征物业税看作是财税体制下一步改革的方向。以贾康的身份和学术理论成就,他的这一观点应该说具有特定内涵和深意。2月4日,贾康接受了《华夏时报》记者的采访。

对首套住房应永不开征 
  
    《华夏时报》:物业税“空转”试点已经在指定城市开展了6年,而对于物业税至今还没有一个明确的定义。相关部门从未公开试点的任何数据和细节,对于征税的对象、税基、税率、征收方式等内容从未有过披露,给人的印象是好像所有的环节似乎仍处于设想之中。您对这个问题怎样看?

    贾康:我国当下积极研究开征物业税是必要的。我们作为研究者听到的信息是,北京、深圳等地前些年的物业税“空转”试点,已在操作上有所模拟,运用评估方法、登记造册、数据库、应用软件等各个要素没有硬障碍。

    《华夏时报》:最近学界有观点称,北京商用房产物业税开征的条件已经具备,物业税征收应分步实施,首先从商用房产开始。“时间不早于明年下半年。”您如何看?分步走究竟如何可行?
    贾康:虽然开征物业税是改革方向,意义重大,但具体时间表却不好估计。我个人设想,如果物业税真的进入“实转”,最初阶段除全部覆盖营业性不动产之外,非营业性不动产方面应当首先考虑纳入征收范围的,可以是独立别墅和那些管理上很容易认定的高档豪华住宅。我建议,初期可不实际覆盖百姓自用的一般消费性住宅,但相关的信息应力求全面掌握,以便在条件成熟时对“第二套”以上的住房实征。从长远看,物业税的征收对象应当包括所有营业性和非营业性住房,但在中国,也可设想对老百姓的“第一套”住房永不开征。我们要力求平稳地实现经济社会转轨,相关因素比较复杂,为平稳推进,可沿用我国改革的渐进方式。一开始把普通住宅与高档豪宅区别对待,看来是非常必要的。如何覆盖普通住房的方案,也肯定需要区别对待,可待以后从容探讨。

征收方案应确实可行 
 
    《华夏时报》:1月5日,“物业税‘空转’将在全国推广”的传闻一出,地产股下跌趋势明显。由此观之,若物业税开征,其结果会迫使开发商不得不跟随市场变化调整定价策略吗?而其对房地产市场更直接的影响将会体现在对投机炒房的遏制,迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源吗?
    贾康:物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义。它的作用机理在于,国家释放了一个将通过税收调节房价、抑制投机的信号来引导预期。
    推出房地产税改革的主要目的是中长期的,比如使地方政府职能形成合理定位,深化分税分级财政改革,构建地方税体系和规范房地产税费等。那么,如果开征物业税,是否能抑制房地产投机行为,适当给房地产业的炒作降温?我认为可能会如此,但这不是唯一目的。从长期看,征收物业税有利于调节供求关系和集约利用土地,促使各相关方面行为合理化,对抑制肆无忌惮的炒作、稳定房价,也会起到一定作用,但不应只期待用物业税单一手段抑制房价。  
  
    《华夏时报》:物业税的提出向公众描绘了一个值得期待的前景,那就是平抑高昂的房价。潘石屹说,只有实行物业税才能降房价。经济学家樊纲认为,物业税是房价的稳定器,能够起到打击投机的作用。您同意这个观点吗?
    贾康:我赞同上述意见的基本内容。我国开征物业税,将对稳定房地产市场、防止房价大升大落以及优化地方政府投资环境有积极作用。
    当前,我国既没有通缩的压力,又不存在现实的通胀压力,但前一段时间房地产市场上资产价格的上扬却过猛。要想实现中国房地产业的健康发展,应当争取推动切实可行的物业税方案。如想减少资产价格和不动产价格的剧烈波动,应当考虑对肆无忌惮的炒作行为采取釜底抽薪的措施,即在不动产保有调节上加大税收力度。该制度的推进,也关系到政府财政的优化。

    《华夏时报》:就目前市场来看,对房价起决定作用的可能还是需求,而国内很多地区的城市化进程才刚刚开始,住房市场需求很强烈。物业税因为涉及到众多方面,其具体影响是否还会涉及住房需求结构和收入分配?
    贾康:我们之所以对于现在被称为物业税的不动产税应给予特别的关注,除了因为它可以校正地方政府的职能与行为,促进房地产业健康发展,还涉及物业税实际上会给中国有产权房的社会成员(主要是多套产权房拥有者)增加一个保有环节的税负,这个税负可以起到一定的优化住房需求结构和调节收入分配的作用。物业税会促使以后有能力买产权房的这些社会成员购自住房时,更多考虑买小户型,同时也会抑制那些想买房来炒作的投资者或投机者,使他们减少炒作规模并倾向于炒小户型。进一步看,这种需求方的变化会影响供给方,促使开发商注意在自己开发的地皮上努力兴建更多的小户型住宅。这些所带来的,一方面是住房供需的优化调节和中国土地集约利用水平的提高,另一方面也会调整收入分配格局。

    《华夏时报》:有人提出坚决、彻底废除“土地财政”,您怎么看?
    贾康:发达市场经济的地方政府其实也是“土地财政”,但是基本特征有所不同,该“土地财政”资金来源比较合理,即主要从不动产保有环节上取得,进而运行机制和效应也就大不相同。应当正确认识这个问题,改变我国“土地财政”中资金筹集唯一来自土地批租环节的方式,争取推动切实可行的改革方案。

应争取择机出台 
   
    《华夏时报》:有人提出物业税的开征有很难克服的困难问题,如物业税和土地出让金属于重复征收,您怎么看?
    贾康:目前各界对征收物业税主要有三种担心:一是担心开征物业税会造成对已经缴纳土地使用费的不公平,但其实在操作上可以区别对待,对已经支付土地使用费的物业和将要推出的物业采取不同办法,平稳过渡;二是担心缴纳土地使用费后开征物业税不合理,是重复征收。其实土地使用费(即地租)收缴的依据是国家土地所有权,物业税的征收依据是国家政治权力,是对业主征收的补偿政府提供公共品的费用,费和税可以并行不悖;三是担心物业税开征操作起来复杂,如税基如何确定、如何征收等。其实从目前北京、深圳等地模拟物业税“空转”试点的情况来看,我们听到的信息是在操作方面已经没有问题,评估方法、登记造册、数据库等各方面已经在完善之中。
    解决房地产行业存在的一系列问题,带有釜底抽薪特点的办法就是在不动产保有环节推出不动产税,即物业税。我个人的态度是积极主张把物业税尽快推出。如果一直拖延,我们现在的社会生活中的矛盾会越积累越尖锐。物业税改革方向正确,应尽快研究设计合理方案,争取择机出台。  

    《华夏时报》:征税与政府的尽职是相对应的,财政预算的透明也应是要努力的方向。
    贾康:这个意见是正确的。物业税和政府其他所有收入,都需要纳入越来越透明、规范的现代意义的预算,来接受公众监督,反映公众利益诉求,努力发展一整套依法理财、民主理财、科学理财的制度机制。

查看更多华夏时报文章,参与华夏时报微信互动(微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」)